Cikksorozatunk előző két részében már alaposan elemeztük az Airbnb-törvény értelmezését és a budapesti ingatlanpiac várható átalakulását az Airbnb-rendel hatására. A sorozat utolsó részében most az Airbnb-rendelet utóéletét vesszük górcső alá, hogy az olvasó teljes képet kapjon a változások következményeiről.
A budapesti ingatlanpiac átalakulásának háttere
2026. január 1-je történelmi léptékű törésvonalat jelent a rövidtávú lakáskiadás történetében. A Kúria végleges döntése – amely kimondta, hogy a fővárosi önkormányzat Airbnb-t korlátozó rendelete jogszerű és arányos – több, mint egyszerű jogtechnikai fejlemény. A döntés új időszámítást indít a budapesti lakáskiadásban: lezárja az elmúlt évtized elszabadult, sokszor strukturálatlan rövidtávú bérbeadási korszakát, és egy jóval szabályozottabb, ellenőrzöttebb, a lakhatás stabilitását előtérbe helyező rendszernek rakta le az első alapköveit.
Az Airbnb-nek vége terézvárosban, új korszak kezdődik a budapesti lakáskiadásban
A terézvárosi tulajdonosok számára a legfontosabb kérdés immár nem az, hogy lehet-e folytatni az Airbnb-t, hanem az, hogyan lehet jövedelmezően és kockázatmentesen továbblépni. A válasz pedig egyre határozottabban kirajzolódik: a professzionális, hosszútávú ingatlankezelés lesz a következő évek legstabilabb és legbiztonságosabb üzleti modellje.
A lakásbérbeadási szabályozási környezet mélyreható átalakulása
A Kúria döntése egy hosszú folyamat következménye. Az elmúlt években Budapest egyes kerületeiben és központi városrészeiben jelentős feszültségek alakultak ki az Airbnb-zés miatt. A lakóközösségek terheltsége, a turistaforgalom által generált problémák(zajongás, konfliktus a lakóközösséggel, folyamatos átjárkálás), és a lakhatási költségek nagymértékű növekedése mind olyan tényezők voltak, amelyek sürgőssé tette az intervenciót mind a kormányzat, mind az önkormányzat szintjén egyaránt.
A fővárosi rendelet célja nem a tiltás önmagáért volt, hanem a piaci egyensúly helyreállítása.
A Kúria ítélete szerint a rendelet:
- a közérdeket szolgálja,
- arányos,
- nem korlátoz indokolatlanul vállalkozási szabadságot,
- és összhangban áll a magasabb szintű jogszabályokkal.
A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a rövidtávú lakáskiadás korábbi modellje, az Airbnb-rendelet értelmében nem folytatható a legtöbb érintett területen, a tulajdonosoknak pedig át kell alakítaniuk a lakásuk üzleti stratégiáját.
A változás hatása már érezhető: az ingatlan.com-on növekszik a kiadó 6. kerületi lakások száma, ők az elsők, akik reagáltak a többezer lakást érintő átmeneti bizonytalanságra.
A tulajdonosok minden remény ellenére új realitással szembesültek, muszáj modellt váltani
A korábbi évek a turistaforgalomra épülő, napi bérlőváltást preferáló, magas, de ingadozó bevételeket biztosító Airbnb-modellje most gyökeresen átalakul. A tulajdonosok olyan környezetbe kerülnek, ahol:
- a bevétel kiszámíthatósága fontosabb, mint annak csúcsértéke,
- a bérlők hosszútávú stabilitást keresnek,
Ez a váltás azonban nem csak kihívásokkal, hanem előnyökkel is jár a tulajdonosok számára. A hosszútávra bérbeadott ingatlanok kézzelfoghatóan stabilabb működést biztosít. Míg a rövidtávú kiadásnál 10–15 különböző vendég is megfordulhat havonta egy lakásban, addig egy megbízható bérlő akár évekre biztosíthatja az egyenletes jövedelmet.
A tulajdonosnak azonban új feladatkörrel kell számolnia: jogi megfelelés, bérlői átvilágítás, szerződéskötés, karbantartás és folyamatos kommunikáció. Ezeknek a feladatoknak az oroszlán részét az Airbnb és a Booking.com platformja nagyrészt átvállalta, de most rájuk hárul a felelősség.
Hogyan kerül előtérbe a professzionális hosszútávú ingatlankezelés?
A hosszútávú bérbeadás önmagában még nem jelent teljes biztonságot. A professzionális háttér az, ami valódi versenyelőnyt teremt.
1. A lakáskezelés segít a stabil, előre tervezhető cash-flow kialkaításában
A rövidtávú piac szezonális hullámzásával szemben a hosszútávú bérbeadás sokkal jobban védett a külső sokkoktól. A bérleti díj minden hónapban rendszeresen érkezik, tervezhető és a szerződésben megszabott feltételek alapján nem változik a külső körülményektől.
2. A hosszútávon bérbeadott ingatlanok üzemeltetési költsége alacsonyabb
Takarítás, kulcsátadás, vendégkommunikáció, folyamatos rendelkezésre állás – ezeknek a költségeit és humán erőforrásait a tulajdonos megspórolhatja. A hosszútávú bérlő jóval kevesebb amortizációt okoz – erre a kaució biztosítékot is nyújt -, így a lakás minősége jobban megőrizhető.
3. Az albérletbe adott lakások erősebb jogi és működési védelemben részesülnek
A megfelelően kialakított bérleti rendszer, precíz szerződéssel és átvilágított bérlőkkel gyakorlatilag minimalizálja a konfliktusok és fizetési problémák kockázatát.
4. Egy profi ingatlankezelő szakmai rendszerei és folyamatai minimalizálják a tulajdonos terheit
Egy profi ingatlankezelő nem csupán adminisztrál: tervez, ellenőriz, optimalizál, évek tapasztalatával előre kezeli a lehetséges problémákat. Emellett a lakás teljes kezelésében résztvesz, a bérlő kereséstől, az előszűrésen át, a szerződéstől a jogi képviseletig.
2026 várható trendjei: milyen új irányok és lehetőségek várnak a budapesti lakáskiadásra?
Az Airbnb-korszak lezárultával a budapesti bérleti piac több ponton is átrendeződik, és a változások hatása hosszútávon mélyebb lesz, mint a magánszálláshelyek számának csökkenése. Az ingatlanpiac minden szereplője – tulajdonos, bérlő, ingatlankezelő – új helyzetbe kerül, ami stratégiai tervezést és professzionális megközelítést igényel.
Az ingatlan és bérlet árak rövidtávon minimálisan csökkenek, majd nőnek
A kínálat átrendeződése miatt csökken az eladó ingatlanok ára, és a bérleti díjak, viszont ez a terézvárosi frekventált lokáció miatt hosszabbtávon valószínűleg növelni fogja az árakat. Ez lehetőséget ad a tulajdonosoknak, hogy fenntartható konstrukcióra váltsanak, és optimalizálják a bevételeiket a piaci keresletnek megfelelően.
A professzionális ingatlankezelés válik elsődlegessé
A bérlői átvilágítás, kockázatkezelés, karbantartás és hatósági megfelelés olyan komplex feladatkörökké váltak, amelyek egyre kevésbé összeegyeztethetők a „saját kézben tartott” kezeléssel. A profi szolgáltatók nemcsak az adminisztrációt végzik, hanem a piac változásait figyelve proaktívan kezelik a bérleményeket, és biztosítják a stabilitást.
A társasházak stabilabb működést várnak el
A rövidtávú vendégforgalom helyett a lakóközösségek a hosszútávú lakók kiszámíthatóságát részesítik előnyben. Ez társasházi szinten is békésebb, rendezettebb működést eredményez, és hozzájárul a közösség stabilitásához.
Hogyan lehet sikeresen átállni az airbnbzésről, a hosszútávú ingatlanbérbeadásra?
Az átállás akkor működik jól, ha átgondolt, lépésről lépésre felépített folyamatot követ.
A legfontosabb lépések:
- a lakás műszaki és esztétikai állapotának felmérése,
- piaci pozícionálás és bérlői célcsoport meghatározása,
- professzionálisan elkészített bérleti szerződés,
- alapos bérlői átvilágítás és háttérellenőrzés,
- pénzügyi tervezés és költségoptimalizáció.
- megfelelő lakáskezelő cég kiválasztása.
Mi, a Homevernél mindezt egyben, strukturált rendszerben biztosítjuk, így a tulajdonosnak szükséges felesleges kockázatot vállalnia.
Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma, és hagyja, hogy egyszerűvé és nyereségessé tegyük a lakáskiadást!
Miért tökéletes az időzítés most inkább a lakáskezelést választani?
A rendelet hatálybalépése után a verseny hirtelen megnőtt: többezer tulajdonos indult el a hosszútávú kiadás irányába. Azok, akik időben lépnek, előnybe kerülnek:
- jobb minőségű bérlőket érnek el,
- magasabb bérleti díjat realizálnak,
- és gyorsabban kiadják a lakásukat.
A professzionális ingatlankezelés ma már nem csupán támogató szolgáltatás, hanem stratégiai eszköz. A tulajdonos elkerülheti a bizonytalanságot, és egy stabil, inflációkövető bevételi modellt építhet fel, miközben az albérlőkkel való teendők nem terhelik.
Ilyen lesz a jövő az Airbnb-rendelet után
A professzionális, hosszútávú ingatlankezelés lesz az a modell, amely biztonságot, állandó bevételt és kiszámítható működést nyújt a következő években. Mindez különösen fontos most, amikor a budapesti ingatlanpiac új irányt vesz az Airbnb-rendelet miatt: a piac szakértői egyetértenek abban, hogy több kerület – különösen a belváros frekventált részei – nagy valószínűséggel követni fogják Terézváros példáját az Airbnb-szabályozás szigorításában. Ez a tendencia egyértelműen abba az irányba mutat, hogy a rövidtávú kiadás lehetőségei tovább fognak szűkülni, miközben a hosszútávú bérbeadás stabil és kiszámítható alternatívaként erősödik meg újra.
Ha szeretné, végigkísérünk a teljes átállási folyamaton – a bérlőkereséstől a szerződésen át egészen az üzemeltetésig –, így a tulajdonosok időben léphetnek és megelőzhetik a piaci torlódást.
A 2025 utáni időszakban nemcsak alkalmazkodhat a változásokhoz, hanem elsőként használhatja ki azok előnyeit, és egy olyan piaci környezetben pozicionálhatja magát, amely a tulajdonosok többsége még nem készült fel.
Hasznos tudnivalók, röviden és lényegre törően
A Kúria döntése értelmében a Terézvárosban működő rövidtávú lakáskiadás szigorú korlátozás alá került. Ez gyakorlatilag véget vet az Airbnb-zés jelenlegi formájának, és a tulajdonosoknak hosszútávú kiadási modellre kell átállniuk.
A döntés a lakóközösségek túlterheltsége, a turistaforgalom okozta problémák, valamint a lakhatási költségek emelkedése miatt született. A rendelet célja a piaci egyensúly helyreállítása és a lakhatás stabilitásának növelése.
Igen. A szakértők szerint nagy valószínűséggel több belvárosi kerület is szigorítani fogja az Airbnb-re vonatkozó szabályozást, így a rövidtávú kiadás további szűkülése várható a következő években.
Rövid távon nő a hosszútávú kiadásra kínált lakások száma, ami kissé csökkentheti a bérleti árakat. Hosszabb távon azonban a keresett lokációk – például Terézváros – miatt az árak várhatóan ismét emelkedni fognak.
A piac hirtelen átrendeződése miatt most azok a tulajdonosok kerülnek előnybe, akik időben lépnek. Náluk gyorsabban találnak jó minőségű bérlőt, magasabb bérleti díjat érhetnek el, és stabilabb bevételt biztosíthatnak.
Biztosítja a kiszámítható cash-flow-t, csökkenti az üzemeltetési terheket, minimalizálja a kockázatokat a bérlői átvilágítással és profi szerződésekkel, valamint leveszi a tulajdonos válláról a teljes adminisztrációt és kommunikációt.
Többek között a lakás műszaki felmérése, piaci pozícionálása, bérlői célcsoport meghatározása, szerződéskészítés, bérlő-átvilágítás, pénzügyi tervezés és megfelelő ingatlankezelő kiválasztása szükséges.
Igen. A hosszútávú bérlők kevesebb amortizációt okoznak, kevesebb konfliktust generálnak, és kiszámítható, stabil bevételt biztosítanak. A megfelelő szerződés és átvilágítás mellett a kockázatok minimálisra csökkenthetők.
