Egy kiadott lakás stabil bevételi forrást jelenthet, azonban a bérleti díj után adófizetési kötelezettség is keletkezik. Sok tulajdonos számára nem az jelenti a legnagyobb kihívást, hogy megtalálja a megfelelő bérlőt, hanem az, hogy tisztában legyen a lakáskiadás adózásának szabályaival.
Ebben az útmutatóban összefoglaltuk a legfontosabb tudnivalókat a lakáskiadás utáni adózásról, a költségelszámolási lehetőségekről, valamint a leggyakoribb hibákról is.
Fontos!
A cikk tájékoztató jellegű, nem minősül adózási, könyvelési vagy jogi tanácsadásnak. Az adószabályok időről időre változhatnak, ezért minden esetben javasolt a NAV aktuális tájékoztatóinak ellenőrzése vagy szakértő bevonása. A cikkben szereplő információk a publikálás időpontjában elérhető szabályozás alapján készültek.
Forrás: NAV – Az ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása információs füzet.
Mikor kell adót fizetni lakáskiadás után?
Amennyiben magánszemélyként adja bérbe ingatlanát, a bérleti díjból származó bevétel után általában személyi jövedelemadót (SZJA) kell fizetni.
A jelenlegi szabályozás szerint az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadó fizetendő.
Fontos azonban megérteni, hogy az adó nem minden esetben a teljes befolyt bérleti díj után fizetendő. A tulajdonos bizonyos költségeket elszámolhat, így csökkentheti az adóalapot.
Ezért a legtöbb esetben a valódi kérdés nem az, hogy kell-e adózni, hanem az, hogy milyen módszerrel érdemes meghatározni a jövedelmet.
Hogyan számítható ki a lakáskiadásból származó jövedelem?
A NAV jelenlegi szabályai alapján két fő módszer közül lehet választani:
1. 10%-os költséghányad alkalmazása
Ez az egyszerűbb megoldás.
Ebben az esetben a bevétel 10%-át automatikusan költségnek tekintheti a tulajdonos, számlák és külön igazolások nélkül.
A fennmaradó 90% minősül adóköteles jövedelemnek.
Példa
Éves bérleti díjbevétel:
3 600 000 Ft
10%-os költséghányad:
360 000 Ft
Adóköteles jövedelem:
3 240 000 Ft
Fizetendő SZJA:
486 000 Ft
Ez a módszer általában akkor lehet előnyös, ha az ingatlan fenntartásával kapcsolatban kevés igazolható költség merül fel.
2. Tételes költségelszámolás
A másik lehetőség a tényleges költségek elszámolása.
Ebben az esetben a tulajdonos a dokumentált, jogszerűen elszámolható kiadásokat levonhatja a bevételből.
Ide tartozhatnak például:
- bizonyos karbantartási költségek,
- felújítások egy része,
- értékcsökkenési leírás,
- egyéb igazolt kiadások.
Példa
Éves bevétel:
3 600 000 Ft
Elszámolható költségek:
900 000 Ft
Adóköteles jövedelem:
2 700 000 Ft
Fizetendő SZJA:
405 000 Ft
Ebben a példában a tételes költségelszámolás kedvezőbb eredményt hoz.
Mit lehet költségként elszámolni?
Ez az egyik leggyakoribb kérdés a lakáskiadás adózása kapcsán.
A pontos szabályok mindig az aktuális jogszabályoktól függenek, azonban általánosságban elszámolható lehet többek között:
- az ingatlan értékcsökkenése,
- bizonyos felújítási költségek,
- egyes karbantartási munkák,
- az ingatlan megszerzésével összefüggő költségek meghatározott része,
- egyéb, számlával igazolt és jogszerűen elszámolható kiadások.
A költségek elszámolásának részletszabályai összetettek lehetnek, ezért nagyobb értékű ingatlan vagy több lakás bérbeadása esetén célszerű könyvelő segítségét kérni.
Mi a helyzet a rezsivel és a közös költséggel?
Sok bérbeadó automatikusan úgy gondolja, hogy a rezsi nem számít bevételnek.
A valóság ennél árnyaltabb.
A NAV jelenlegi álláspontja szerint a közös költség vagy egyéb áthárított díjak kezelése attól is függhet, hogy a bérleti szerződés pontosan hogyan rendelkezik ezekről a tételekről. Egy rosszul megfogalmazott szerződés felesleges adminisztrációt vagy kedvezőtlenebb adózási helyzetet eredményezhet.
Éppen ezért különösen fontos a megfelelő bérleti szerződés és az átlátható pénzügyi nyilvántartás.
Kell-e SZOCHO-t fizetni lakáskiadás után?
A jelenlegi szabályok alapján a klasszikus magánszemély általi lakásbérbeadás esetén általában nem keletkezik szociális hozzájárulási adó (SZOCHO) fizetési kötelezettség.
Ez sok tulajdonos számára kedvező, hiszen a fizetendő közteher jellemzően a személyi jövedelemadóra korlátozódik.
Ugyanakkor speciális helyzetekben eltérő szabályok is alkalmazhatók, ezért érdemes minden esetben az aktuális előírásokat ellenőrizni.
ÁFA-köteles a lakáskiadás?
A lakáscélú ingatlanok bérbeadása főszabály szerint áfamentes tevékenységnek minősül.
A legtöbb magánszemély számára ezért az áfa kérdése nem jelent külön feladatot.
Azonban üzlethelyiségek, irodák vagy speciális hasznosítás esetén már eltérő szabályok is felmerülhetnek.
Mikor kell befizetni az adót?
A fizetési kötelezettség pontos időpontja függhet attól is, hogy a bérlő magánszemély vagy kifizetőnek minősülő szervezet.
A magánszemélyek közötti bérbeadás esetén általában a tulajdonosnak kell gondoskodnia az adóelőleg megállapításáról és befizetéséről a vonatkozó határidők szerint.
Az éves SZJA-bevallás határideje jellemzően a következő év május 20-a.
Gyakori hibák lakáskiadás esetén
Nem gyűjtik a számlákat
Tételes költségelszámolás esetén a számlák hiánya jelentős adóhátrányt okozhat.
Nem választják a megfelelő elszámolási módot
Sokan automatikusan a 10%-os költséghányadot alkalmazzák, miközben egy nagyobb felújítás vagy jelentősebb költség miatt a tételes elszámolás kedvezőbb lenne.
Nem követik a szabályváltozásokat
Az adózási szabályok időről időre módosulhatnak. Egy több évvel korábban olvasott cikk alapján meghozott döntés könnyen hibás lehet.
Nem dokumentálják megfelelően a bérbeadást
A szerződések, átadás-átvételi jegyzőkönyvek és pénzügyi nyilvántartások hiánya később problémákat okozhat.
Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma, és hagyja, hogy egyszerűvé és nyereségessé tegyük a lakáskiadást!
Miért fontos a professzionális lakáskezelés?
A lakáskiadás nem csupán a bérleti díj beszedéséből áll.
A bérlőkeresés, a szerződéskezelés, a karbantartások koordinálása, valamint a dokumentáció és az adminisztráció egyaránt időigényes feladatok.
Ezért egyre több tulajdonos dönt úgy, hogy professzionális lakáskezelési szolgáltatást vesz igénybe, így leveszi a válláról a bérbeadással járó adminisztratív és operatív feladatokat.
A megfelelő partner kiválasztásához érdemes átgondolni, milyen szempontok alapján válasszunk ingatlankezelőt.
Fontos figyelmeztetés
A lakáskiadás adózása olyan terület, amelyet rendszeresen érintenek jogszabályi változások.
A cikk kizárólag általános tájékoztatás céljából készült, nem minősül adótanácsadásnak, könyvelési vagy jogi tanácsadásnak. A konkrét adókötelezettség mindig az adott élethelyzettől, szerződéstől és az aktuális jogszabályoktól függ.
Jelentősebb bevétel, több ingatlan vagy speciális helyzet esetén mindenképpen javasolt könyvelő vagy adótanácsadó bevonása.
Gyakori kérdések a témával kapcsolatban
Jelenleg általában 15% SZJA fizetendő a megállapított jövedelem után.
Nem feltétlenül. A költségek elszámolásával csökkenthető az adóalap.
Az első egyszerűbb, a második több adminisztrációval jár, de sok esetben kedvezőbb lehet.
Bizonyos feltételek mellett igen.
A klasszikus magánszemélyes lakáskiadás esetén jellemzően nem.
Lakáscélú bérbeadás esetén általában nem.
Eleshet bizonyos költségek elszámolásának lehetőségétől.
Általában a következő év május 20-áig.
Nagyobb bevétel vagy több ingatlan esetén igen.
Ha szeretné csökkenteni az adminisztrációval és bérlőkezeléssel járó terheket, akkor igen.
