Lakásbérbeadás a VI. kerületben: Milyen hatással lesz az Airbnb rendelet a budapesti ingatlanpiacra?

Előző cikkünk összefoglalója az Airbnb rendelet részleteiről Terézvárosban 

Terézváros önkormányzata 2024 őszén elfogadott egy új, “Airbnb rendelet” néven ismert rendeletet (26/2024. X.31.), amely 2026. január 1-től teljesen megtiltja a rövidtávú lakáskiadást. A tilalom kiterjed minden magán- és egyéb szálláshelyre. A szabály megszegése esetén súlyos következmények várhatók: magánszemélyekre 200 000 Ft, cégekre 2 000 000 Ft bírság szabható ki.  Emellett a bérbeadott ingatlant akár 45 napra ideiglenesen be is zárhatják.

A döntés mérföldkőnek számít Magyarországon, mivel a VI. kerületben történt meg az első, teljes tiltást kimondó szabályozás. A rendeletet megelőzte egy helyi népszavazás, ahol a lakosság szűk többséggel, de a tiltás mellett döntött.  Előreláthatólag emelett  országos szintű szigorítás, és kapcsolódó adószigorítás  is formálódik.

Rövidtávon a kerületben jelentős kínálati sokk várható. A jelenlegi, közel 2700 aktív rövidtávú kiadásra (köznyelven airbnbztetett) használt lakás nagy része visszakerülhet a hosszútávú bérleti piacra vagy eladásra. Középtávon ez a hatás átterjedhet a szomszédos belső kerületekre (V., VII., VIII.), ahol a turisztikai kereslet egy része megjelenhet, miközben a hosszútávú bérleti kínálat bővülhet. A lakásárak és bérleti díjak csökkenése elsősorban a kisebb alapterületű, felújított lakások szegmensét érinti, amely eddig kifejezetten az Airbnb-profilhoz tartozott.

Amennyiben szívesen megismerné mélyebben a rendelet tartalmát, az előző cikkünkben megismerheti, hogy milyen változásokat hoz az Airbnb rendelet, és mit hoz a szigorítás a lakástulajdonosok számára.

Az ingatlanbérbeadási piaci kimenetele három fő tényezőn múlik

• Mennyire egyértelmű és stabil a jogi környezet.
• Hogyan alakul a budapesti turisztikai kereslet? 
• A lakástulajdonosok milyen gyorsan tudnak alkalmazkodni az új helyzethez, és milyen stratégiát követnek.

Az Airbnb rendelet utáni lakáshasznosítási lehetőségek

A rendelet egyértelműen kimondja: 2026. január 1-től Terézvárosban nulla napra lehet rövidtávú szálláshely-szolgáltatást nyújtani. Ez azt jelenti, hogy nemcsak az Airbnb-típusú tevékenység tiltott, hanem bármilyen hasonló jellegű szállásadó-tevékenység is. 

Ezzel a tiltással gyakorlatilag három lehetséges opció maradt: a sajátcélú hasznosítás, hosszútávú ingatlanbérbeadás, vagy az eladás. A szabályzás minden ingatlanra vonatkozik, ezért eladás esetén sem mentesülnek a rendelet hatálya alól, így előreláthatólag az első két opció valamelyikére fog esni a tulajdonosok választása.

Szigorú büntetések – nem éri meg a terézvárosi kockázat

A döntés súlyát mutatja, hogy ez Magyarországon az első olyan önkormányzati rendelet, amely ekkora szigorral lép fel. A kiadott lakások könnyen ellenőrizhetőek, hiszen önkormányzati bejelentéshez, és társasházi engedélyhez kötöttek.
Ráadásul ezek a rövidtávú lakásbérbeadási folyamatok többnyire a két nagy szálláshely-platformon, az Airbnb és a Booking.com-on keresztül zajlanak, ezért digitálisan is egyszerű rátalálni azokra, akik ki akarják játszani a rendszert.

A büntetési tételek nagysága, és a rendeletben szereplő mérlegelés nélküli bírság megállapítás, és a könnyen ellenőrizhetőség miatt a tulajdonosok számára nem éri meg az esetleges lebukással járó kockázat.

Miért most hozták meg a szigorítást a VI. kerületben?

A szabályozás előzménye egy helyi népszavazás volt, amelyen a résztvevők szűk többsége a teljes tiltás mellett szavazott. A közbeszédben a lakosság részéről folyamatosan nőtt az elégedetlenség a turisták koncentrációja és az ebből fakadó zajterhelés, a lakhatási nehézségek és közösségi konfliktusok miatt.

Országos szinten is erősödik a szigorítási trend. A kormány például bejelentette, hogy Budapesten 2025-től a rövidtávú kiadások éves tételes adóját jelentősen emelik: 38 400 Ft-ról 150 000 Ft-ra. Ez önmagában is nagyban csökkenti a rövidtávú kiadás nettó hozamát, főleg azoknál a tulajdonosoknál, akik kisebb lakásokkal vagy alacsonyabb kihasználtsággal dolgoznak.

A két tényező – a kerületi tiltás és az országos adószigorítás – együtt komoly változást hoz a megtérülési számításokban, ezzel kedvezve a hosszútávú lakáskiadás számára.

Kínálati oldal: mennyi lakás kerülhet vissza a hosszútávú lakáskiadási piacra?

Terézváros a budapesti rövidtávú kiadás egyik központja belvárosi jellegge miatt. A nyilvános adatforrások alapján a  kerületben kb. 2 700 aktív Airbnb-lakás működik. Ez a mennyiség teszi ki a teljes, körülbelül 29 ezer lakást számláló kerületi lakásállomány 8–10%-át.

Ha ezeknek a lakásoknak akár csak a fele (kb. 1 300–1 600 ingatlan) hosszútávú bérbeadásra vált a monetizáció érdekében, az már önmagában is jelentős kínálati bővülést fog jelenteni. A kínálati növekedéssel együtt járó árcsökkenés különösen a belvárosi bérleti piacon lesz érzékelhető, ahol a kereslet eddig jellemzően meghaladta a kínálatot, ezáltal pedig egyéb belső kerületek albérlet áraira is csökkentő hatást fog gyakorolni.

Már a rendelet bejelentése is mozgásokat indított el: több hírforrás szerint nőtt az eladási hajlandóság, és a kisebb alapterületű lakásoknál enyhe árcsökkenés is tapasztalható. Ez a „front-running” (magyarul előremenekülés) jelenség: a piac előre reagál egy várható szabályozásra.

Akik lakásukat hasznosítani továbbra is a bérbeadási piacon keresztül szeretnék, azoknak ideális lesz a közép, vagy hosszútávú lakásbérbeadás, amiben kiváló segítséget tud adni a professzionális lakáskezelés.

Keresleti oldal: hogyan reagál a turizmus és a befektetők?

Turizmus 

Budapest az egyik legnépszerűbb közép-európai turisztikai célpont, évente közel 6,7 millió vendégéjszakával. A turisták kereslete nem szűnik meg a VI. kerületi Airbnb-k eltűnésével, csupán átrendeződik. Nagyobb arányban választanak majd hoteleket és hosteleket, és a terézvárosi Airbnb-k betiltásával más belső kerületek (pl. VII., V., VIII.) Airbnb-kínálata felé fordulhatnak majd a magánszálláshelyeket kereső turisták, ezzel felhajtva a helyi árakat. 

Befektetők

A gyakran cserélődő, de a hosszútávú kiadáshoz képest akár két-háromszoros díjat fizető bérlőkkel járó rövidtávú kiadás a magasabb hozama miatt  eddig egyértelmű vonzerőt jelentett a befektetők számára.
A tiltással és az adószigorítással azonban a hosszútávú bérbeadás vonzóbbá válik.  A hosszútávú bérbeadás az Airbnb-kkel szemben kisebb költségekkel is jár, és kiszámítható bevételt hoz minden hónapban.

A kisebb, felújított, jó elhelyezkedésű lakások tulajdonosai közül sokan hamar átállnak majd a hosszútávú bérbeadásra, míg a nagyobb, drágább lakások esetén inkább az eladást választják. A döntést főként négy tényező fogja meghatározni: milyen hozamot lehet elérni hosszútávon, mennyi az üresedés kockázata, mekkora az adóterhelés, mennyire bizonytalan a jogi környezet.

Árak és bérleti díjak várható alakulása

Rövid táv (2026 első féléve)

• Bérleti díjak: a VI. kerületben 5–15%-os csökkenés várható az albérlet piacon, főként a 30–55 m²-es, felújított lakásoknál.
• Lakásárak: kb. 5%-al mérséklődhetnek az „Airbnb-profilú” ingatlanok árai.
• Szomszédos kerületek: a VII., V. és VIII. kerületben kettős hatás lehet: a turistaforgalom átterelődése növeli az Airbnb jellegű kiadás jövedelmezőségét az említett kerületekben, de az átáramló hosszútávú bérleti kínálat csökkenti a hosszútávú bérleti díjakat.

Középtáv (1–3 év) 

A piac valószínűleg egyensúlyt talál. Ha csak a VI. kerület tilt, akkor ott a lakófunkció erősödik. Stabilizálódnak az árak és a bérleti díjak a piaci fundamentumoknak (jövedelmek, kamatszint, demográfia) megfelelően. Ha több kerület (vagy egész Budapest) követi a példát, az egész városra ható módon fog  bővülni a hosszútávú kiadási kínálat, ami szélesebb körben csökkenti a bérleti díjakat. A lakásárak a rövidtávú csökkenés ellenére középtávon valószínűleg emelkedni fognak a globális trendeknek megfelelően.

Kockázatok és bizonytalanságok – szabályozási rizikó a VI. kerületben

Előfordulhat, hogy a rendeletet bíróságon támadják meg, vagy a kormány egységesebb fővárosi szabályozást vezet be, amely részlegesen, vagy akár teljesen alááshatja a terézvárosi rendeletet. 

Az Otthon Start program hatása a VI. kerületi lakás- és albérlet árakra

A 2025. nyarán meghirdetett Otthon Start program is egyike ezeknek a bizonytalanságoknak: a 3%-os fix kamatozású hitel célja a lakásvásárlóknak kedvez, ami az albérleti piac keresletének csökkenésével, ebből következően bérleti díj csökkenéssel (de lakásár növekedéssel) jár.  A programmal járó kiszámíthatatlanságot  – miszerint a hitelfelvétel feltételei jelenleg még változékonyak –  cikkünk írásakor a piac még nem árazta be. A véglegesített feltételek alapján lesz lehetőség megjósolni, hogy az Otthon Start program segítségével lakást vásárló személyek inkább saját, vagy inkább befektetési célra vásárolják majd a lakásokat. 

Turizmus alakulása 

Egy gazdasági vagy geopolitikai sokk visszavetheti a turisták számát, ami a hosszútávú bérleti piacot pozitívan  érintheti. A 2020-22-es Covid válság miatt életbelépő tiltások hatására drasztikusan csökkent a rövidtávú kiadási piac, és a tulajdonosok inkább a biztonságos, hosszútávú bérbeadás mellett döntöttek.

Fekete piac kockázata

Bár a szabályok szigorúak, mindig fennáll annak a veszélye, hogy egyesek megpróbálják kijátszani a rendszert. A súlyos bírságok,  a 45 napos lezárás, és a könnyű ellenőrizhetőség azonban erős visszatartó erővel bírnak.

Nemzetközi tapasztalatok

Más európai nagyvárosokban (például Barcelonában vagy Amszterdamban) már láttunk hasonló szabályozásokat. A tapasztalat azt mutatja, hogy a rövidtávú bérbeadás korlátozása csökkenti az Airbnb-prémiumot, és rengeteg lakás kerül vissza a hosszútávú piacra. Ez mérsékelt (5- 10%), de tartós hatást gyakorol a bérleti díjakra, különösen a városközpontban.

Gyakorlati stratégiák tulajdonosoknak

Gyors átállás hosszútávú bérbeadásra 

Ha valaki előbb reagál, nagyobb eséllyel talál stabil bérlőt még a nagy kínálati hullám előtt. Érdemes azonban időben felkészülni: ki kell dolgozni a megfelelő szerződéses kereteket, elő kell szűrni a bérlőket, és meg kell határozni az optimális árat. Nagy segítséget jelenthetnek ebben a feladatban a lakástulajdonosok számára az ingatlenkezelésben jártas, bérbeadási szakértők.

Szelektív értékesítés

Az erősen Airbnb-re optimalizált, kis alapterületű lakások esetében az eladás is logikus opció lehet. Ilyenkor a lokáció és az állapot kiemelt kommunikációja kulcsfontosságú.

Portfólió diverzifikáció

Aki továbbra is rövidtávú kiadásban gondolkodik, más kerületekben vagy akár más városokban kereshet lehetőséget. Ugyanakkor figyelembe kell venni, hogy a fővárosi adószigorítás mindenhol csökkenti a nettó hozamot az Airbnb-profilú lakások esetén.

Ingatlankezelés a profit kulcsa

Azoknak a tulajdonosoknak, akik korábban kizárólag rövidtávra adták ki lakásukat, új feladatokat és plusz munkát tartogathat az albérlet kezelése. Az ingatlankezelési szakértők, ezeket az akadályokat gyorsan és szakszerűen hárítják el, hogy a tulajdonosnak csak a hozamot kelljen élveznie.

Kik lesznek az ingatlanbérbeadási piac igazi nyertesei?

A terézvárosi tiltás jelentős változást hoz a budapesti ingatlanpiacon. A rövidtávú kiadásról a hosszútávú kiadás felé történő elmozdulás új, stabilabb, de alacsonyabb hozamú egyensúlyt alakíthat ki. Nem városszintű árzuhanásról van szó, hanem inkább lokális átrendeződésről: bizonyos szegmensekben mérsékelt árcsökkenésről és a bérleti kínálat bővüléséről.

A 2026-os átállás nyertesei azok a tulajdonosok lesznek, akik időben és professzionálisan pozicionálják lakásukat a hosszútávú piacra – akár saját szervezésben, akár profi lakáskezelő bevonásával.