Egy lakás kiadásánál az egyik legfontosabb döntés nem az, hogy mennyiért hirdeted meg az ingatlant, hanem az, hogy kinek adod ki. Egy jó bérlővel a hosszú távú lakáskiadás kiszámítható és nyugodt lehet. Egy rosszul felmért bérleti kapcsolat viszont később fizetési problémákat, vitákat vagy akár komolyabb anyagi veszteséget is okozhat.
De honnan lehet tudni, hogy egy érdeklődőből valóban megbízható bérlő lesz?
Nem kell és nem is lehet mindent tudni valakiről, aki lakást szeretne bérelni. A cél nem egy teljes magánéleti háttérvizsgálat, hanem annak felmérése, hogy a bérlő várhatóan képes-e teljesíteni a szerződésben vállalt kötelezettségeit, hogyan tervezi használni az ingatlant, és mennyire tűnik megbízható partnernek. Ha a bérbeadó nem szeretné egyedül végigvinni ezt a folyamatot, a lakáskezelés a bérlőkeresés és -szűrés megszervezésében is segítséget jelenthet.
Ebben a háromrészes Bérlőválasztás kisokos második részében ezért végigvesszük, mit érdemes megnézni a leendő bérlőkről a lakás kiadása előtt. Szó lesz a jövedelemről, a munkaviszonyról, a korábbi bérleti előzményekről, a referenciákról, a személyes beszélgetésről és arról is, hogy milyen adatokat érdemes egyáltalán bekérni.
Bérlőszűrés: mit szeretnél valójában megtudni a bérlőről?
A bérlőszűrés első lépése nem egy dokumentum bekérése, hanem annak meghatározása, milyen kockázatot szeretnél felmérni.
A bérbeadó jellemzően arra kíváncsi, hogy a jelentkező:
- képes lesz-e rendszeresen kifizetni a bérleti díjat;
- hosszabb távra tervez-e;
- megfelelően fogja-e használni az ingatlant;
- betartja-e a bérleti szerződésben foglaltakat;
- várhatóan együttműködő lesz-e problémás helyzetekben;
- és valóban az a személy költözik-e be, akivel a bérbeadó megállapodott.
Ez azért fontos, mert így a bérlő ellenőrzése nem válik felesleges adatgyűjtéssé. Minden kérdésnek legyen értelme a bérleti jogviszony szempontjából.
A Homevernél is több szempont együttes mérlegelése képezi a bérlőszűrés alapját: a pénzügyi stabilitás, a korábbi bérleti tapasztalatok és referenciák, valamint a személyes beszélgetés is szerepet kap.
Bérlő jövedelme: mennyit keres, és miből fizeti a lakást?
A lakáskiadás egyik legfontosabb kérdése természetesen az, hogy a bérlő stabilan ki tudja-e gazdálkodni a havi bérleti díjat és a lakhatással járó további költségeket. Ez azonban nem feltétlenül jelenti azt, hogy egyetlen fizetési bizonylat alapján kellene dönteni.
Érdemes inkább a teljes képet nézni.
Például:
- milyen rendszeres bevétele van a bérlőnek;
- alkalmazottként dolgozik vagy vállalkozó;
- mióta áll fenn a jelenlegi munkaviszonya vagy vállalkozása;
- a jövedelme mennyire tűnik stabilnak;
- a lakás havi költsége hogyan viszonyul a bevételéhez;
- van-e olyan körülmény, amely miatt rövid időn belül változhat a fizetőképessége.
A Homever korábbi szakmai anyaga is a jövedelem ellenőrzését és a pénzügyi stabilitás felmérését emeli ki a bérlőszűrés egyik fő lépéseként.
Nem a legmagasabb fizetésű bérlő a feltétlenül legjobb
Érdemes ezt külön kiemelni.
A bérbeadó számára nem az a cél, hogy a jelentkezők közül a legtöbbet kereső személyt válassza. Sokkal fontosabb, hogy a bérleti díj reálisan vállalható legyen a bérlő számára, és a fizetés kiszámíthatónak tűnjön. Egy régóta stabil munkahellyel rendelkező, kiszámítható jövedelmű bérlő például sok esetben kedvezőbb lehet, mint egy jóval magasabb, de változó bevétellel rendelkező jelentkező.
Bérlő ellenőrzése: mit érdemes tudni a munkahelyről?
A munkaviszony önmagában nem garancia arra, hogy minden hónapban rendben megérkezik a bérleti díj. Mégis hasznos információ lehet.
Érdemes tisztázni például:
Hol dolgozik a bérlő?
Nem feltétlenül a konkrét munkáltató neve a legfontosabb, hanem az, hogy milyen jellegű munkát végez, és van-e stabil munkaviszonya.
Mióta dolgozik ott?
A frissen kezdett munkaviszony önmagában nem jelent problémát, de más helyzetet jelenthet, mint egy több éve fennálló munkaviszony.
Határozott vagy határozatlan idejű a munkaviszony?
Ez szintén adhat némi képet a tervezhetőségről, bár önmagában ebből sem érdemes messzemenő következtetést levonni.
Honnan érkezik a jövedelem?
Vállalkozóknál, külföldön dolgozóknál vagy több forrásból származó bevételnél a helyzet természetesen eltérhet egy klasszikus alkalmazotti munkaviszonytól.
A lényeg, hogy a tulajdonos ne egyetlen adatból próbálja megjósolni a bérlő jövőbeli viselkedését, hanem több releváns információ alapján mérlegeljen.
Bérlőszűrés és korábbi bérleti előzmények
Ha valaki korábban is bérelt lakást, a múltbeli tapasztalatok sokat segíthetnek a döntésben. Persze nem minden bérlőnek van többéves bérleti múltja. Egy első lakását kereső fiatal, pályakezdő vagy Budapestre frissen költöző külföldi esetében ez teljesen természetes lehet.
Ha viszont van korábbi bérleti tapasztalat, érdemes rákérdezni:
- hol lakott korábban;
- körülbelül mennyi ideig;
- miért költözik;
- milyen volt a kapcsolata a korábbi bérbeadóval;
- rendben lezárult-e az előző bérleti jogviszony.
Miért érdekes, hogy miért költözik?
Ez az egyik legegyszerűbb, mégis hasznos kérdés. Ha valaki azért költözik, mert új munkahelyet kapott, nagyobb lakásra van szüksége, összeköltözik a párjával vagy más, jól érthető oka van, az önmagában sem pozitív, sem negatív jel.
A válasz inkább a teljes történet részeként érdekes.
Ha viszont a költözés okáról nagyon nehezen kapunk értelmes választ, vagy az elmondott történet több ponton ellentmondásos, az már indokolhat további kérdéseket.
Bérlő referencia: érdemes beszélni a korábbi bérbeadóval?
Ha a bérlő rendelkezik korábbi bérbeadói referenciával, az hasznos információ lehet. A referencia segítségével például azt lehet ellenőrizni, hogy a korábbi bérleti kapcsolat hogyan működött, illetve voltak-e olyan problémák, amelyek a következő bérbeadó számára is relevánsak lehetnek.
Egy rövid beszélgetés során például ilyen kérdések merülhetnek fel:
- A bérlő időben fizette a bérleti díjat?
- Rendben tartotta az ingatlant?
- Betartotta a szerződésben foglaltakat?
- Megfelelő volt vele a kommunikáció?
- A kiköltözés rendben zajlott?
- Van-e olyan körülmény, amit az új bérbeadónak érdemes tudnia?
Fontos: referenciát csak megfelelő módon és a személyes adatok kezelésére vonatkozó szabályok figyelembevételével érdemes kezelni. A bérlőszűrés célja nem az, hogy a bérbeadó minden elképzelhető információt összegyűjtsön a jelentkezőről.
Mit mond el a személyes találkozó a leendő bérlőről?
Sok esetben a személyes beszélgetés legalább olyan fontos, mint a dokumentumok. Nem azért, mert néhány perc alatt „ki lehet olvasni” valakiből, hogy jó bérlő lesz-e. Ilyen biztos módszer nincs. A beszélgetés inkább arra jó, hogy a bérbeadó megismerje a jelentkező terveit, és tisztázza a bérbeadás szempontjából fontos kérdéseket.
Például:
- Mikor szeretne beköltözni?
- Meddig tervez Budapesten maradni?
- Hányan költöznének?
- Van-e háziállat?
- Dohányzik-e?
- Milyen életvitelt folytat?
- Mennyire fontos számára a hosszú távú bérlés?
- Milyen kérdései vannak a lakással és a szerződéssel kapcsolatban?
Ezek közül természetesen nem minden kérdés releváns minden ingatlannál. A cél az, hogy a lakás használatát és a bérleti jogviszonyt érintő lényeges körülmények tisztázódjanak.
A bérlő személyisége vagy a bérleti szempontok számítanak?
A bérlőszűrésnél könnyű beleesni abba a hibába, hogy a tulajdonos a saját benyomására hagyatkozik.
„Szimpatikus volt.”
„Jól öltözött.”
„Nagyon megnyerően beszélt.”
„Nem tűnt problémás embernek.”
Ezek emberileg természetes benyomások, azonban önmagukban nem alkalmasak arra, hogy megalapozzák a bérlő kiválasztását. Egy sokkal jobb módszer, ha a tulajdonos előre meghatároz néhány objektív szempontot, majd minden jelentkezőnél ugyanazokat vizsgálja.
Például:
| Szempont | Mit érdemes vizsgálni? |
| Fizetőképesség | Stabil és igazolható bevétel |
| Munkaviszony | Munka vagy vállalkozás jellege, stabilitása |
| Bérleti múlt | Korábbi lakhatási tapasztalat |
| Referencia | Korábbi bérbeadó visszajelzése |
| Lakáshasználat | Kik és hogyan használják majd a lakást |
| Tervezett időtáv | Néhány hónap vagy több év |
| Kommunikáció | Egyértelmű, együttműködő kommunikáció |
| Szerződés | A feltételek elfogadása és betartása |
Ez sokkal objektívebb alapot ad a döntéshez, mint az első benyomás.
Milyen dokumentumokat kérhet a bérbeadó a bérlőtől?
Ez az a pont, ahol érdemes különösen körültekintően eljárni. A bérbeadó természetesen szeretné biztonságban tudni az ingatlanát, és szeretné felmérni a bérlő fizetőképességét. Ettől azonban még nem következik, hogy minden elképzelhető személyes adatot be kell kérnie. Az adatkezelésnek célhoz kötöttnek és a szükséges mértékűnek kell lennie. A vonatkozó adatvédelmi szabályok alapján csak olyan személyes adat kezelése indokolt, amely az adott célhoz szükséges és arra alkalmas.
Ezért dokumentumok bekérése előtt érdemes feltenni a kérdést:
„Miért van erre az adatra szükségem a bérleti jogviszony szempontjából?„
Ha erre nincs ésszerű válasz, valószínűleg nincs szükség az adat bekérésére sem.
Jövedelemigazolás
A fizetőképesség felmérése szempontjából releváns lehet, de a szükséges adattartalom és az adatkezelés módja mindig körültekintést igényel.
Munkaviszony igazolása
Bizonyos esetekben segíthet annak megítélésében, hogy a bérlő milyen rendszeres jövedelemmel rendelkezik.
Referencia
Ha van korábbi bérbeadótól származó referencia, az hasznos kiegészítő információ lehet.
Személyazonosság igazolása
A szerződéskötéshez szükséges azonosításnak természetesen megvan a maga szerepe, azonban itt is fontos a jogszerű adatkezelés és a szükségtelen adatok kerülése.
Érdemes tudni: a bérlőszűrés és az adatgyűjtés nem ugyanaz. A célzott, indokolt ellenőrzés sokkal hasznosabb, mint egy nagy mennyiségű dokumentumból álló „aktagyűjtés”.
Bérlő ellenőrzése: mit nem érdemes csinálni?
A jó bérlőszűrés nem azt jelenti, hogy a tulajdonos mindenáron találjon valamilyen kifogást a jelentkezővel kapcsolatban.
Néhány tipikus hiba:
Csak a megérzésre hagyatkozni
A szimpátia számíthat a személyes kapcsolatban, de nem helyettesíti a pénzügyi és bérleti szempontok ellenőrzését.
Csak a jövedelmet nézni
A magas jövedelem önmagában nem garantálja a korrekt lakáshasználatot vagy az együttműködő kommunikációt.
Automatikusan elutasítani bizonyos bérlőtípusokat
Az első részben már bemutattuk, hogy a családos, diák, egyedülálló vagy külföldi bérlő kategóriája önmagában nem mondja meg, hogy valaki jó vagy rossz bérlő lesz.
Túl sok személyes adatot bekérni
A több adat nem feltétlenül jelent nagyobb biztonságot. Sőt, a szükségtelen adatkezelés külön kockázatot is jelenthet.
Nem kérdezni a korábbi bérleti előzményekről
Ha valaki már bérelt lakást, a korábbi tapasztalatok értékes információt jelenthetnek.
Bérlőszűrés lépésről lépésre
Ha a folyamatot egyszerűen szeretnéd átlátni, egy jól működő bérlőszűrés például így épülhet fel:
1. Első beszélgetés
Már az első kapcsolatfelvételnél érdemes tisztázni az alapokat: mikor költözne, hányan költöznének, milyen időtávban gondolkodik, és megfelelnek-e neki a lakás alapvető feltételei.
2. Lakásmegtekintés
A személyes találkozó során további kérdések is tisztázhatók.
3. Pénzügyi háttér felmérése
A bérbeadás szempontjából releváns módon érdemes felmérni, hogy a bérlő képes lesz-e vállalni a havi költségeket.
4. Bérleti előzmények ellenőrzése
Ha rendelkezésre áll korábbi referencia, az segíthet a döntésben.
5. Szerződéses feltételek egyeztetése
A bérleti díj, a kaució, a rezsi, a használati szabályok és a kiköltözés feltételei legyenek világosak.
6. Döntés előre meghatározott szempontok alapján
Ne az legyen a kérdés, hogy „szimpatikus-e”, hanem hogy a rendelkezésre álló információk alapján megfelel-e az előre meghatározott bérbeadói feltételeknek.
A lakásbérleti szerződés pontos tartalma természetesen különösen fontos része ennek a folyamatnak. A szerződésben rögzített feltételek későbbi viták esetén is jelentős szerepet kaphatnak, ezért érdemes a témát külön is áttekinteni a Homever lakásbérleti szerződésről szóló útmutatójában.
Lakáskezelés: miért lehet előnyös, ha nem egyedül végzed a bérlőszűrést?
A bérlőszűrés kívülről egyszerűnek tűnik, azonban egy kiadó ingatlannál sok időt és figyelmet igényelhet. Meg kell válaszolni a megkereséseket, időpontokat egyeztetni, megtartani a megtekintéseket, felmérni a jelentkezőket, ellenőrizni a releváns információkat, majd a megfelelő bérlővel szerződést kötni. Különösen akkor lehet ez nehéz, ha a tulajdonos nem Budapesten él, több ingatlannal rendelkezik, vagy egyszerűen nincs ideje a bérbeadással napi szinten foglalkozni.
A professzionális lakáskezelés egyik előnye éppen az, hogy a bérlőkeresés és -szűrés egy kialakított folyamat része. A Homever saját bemutatása szerint a bérbeadás során többek között a bérlőjelöltek pénzügyi stabilitását, munkaviszonyát és élethelyzetét is vizsgálja, majd a szűrés után választja ki a megfelelőnek ítélt bérlőt.
Ha szeretnéd jobban megérteni, mit jelent a gyakorlatban a teljes körű lakáskezelés Budapesten, érdemes áttekinteni, milyen feladatokat foglalhat magában a professzionális ingatlankezelés a bérlőkereséstől a kapcsolattartásig.
Bérlőválasztás: nem a tökéletes bérlőt kell megtalálni
A bérlőszűrés célja nem az, hogy a tulajdonos száz százalékos biztonsággal megjósolja, hogyan viselkedik majd valaki egy év múlva. Ilyen garancia egyszerűen nincs.
A cél sokkal inkább az, hogy a bérbeadó a rendelkezésére álló releváns információk alapján tudatos döntést hozzon, és ne kizárólag egy rövid személyes benyomás vagy egy jól megírt bemutatkozó üzenet alapján válasszon. Érdemes tehát együtt nézni a pénzügyi helyzetet, a korábbi bérleti tapasztalatokat, a tervezett időtávot, a lakáshasználatot és a kommunikációt.
A következő részben még egy fontos helyzetet veszünk elő: mi változik akkor, ha külföldi tulajdonosként szeretnéd kiadni a magyarországi ingatlanodat? Milyen bérlőszűrési szempontokra érdemes figyelni, hogyan lehet távolról kezelni a folyamatot, és miért lehet ebben különösen fontos a professzionális lakáskezelés?
Gyakori kérdések a bérlőszűrésről
Elsősorban a bérleti jogviszony szempontjából releváns információkat: a fizetőképességet, a jövedelem stabilitását, a korábbi bérleti tapasztalatokat, a tervezett bérleti időt és a lakáshasználat körülményeit.
A bérbeadó a fizetőképesség felméréséhez kérhet megfelelő igazolást, de az adatkezelés során fontos figyelembe venni az adatvédelmi szabályokat, és csak a szükséges információkat kezelni.
A fizetőképesség felmérése releváns lehet a bérbeadó számára, azonban a konkrét dokumentumok bekérését és kezelését mindig a célhoz és a szükségességhez kell igazítani.
Igen, ha a bérlő rendelkezik korábbi bérbeadói referenciával, az hasznos kiegészítő információ lehet. A referencia kezelésénél azonban az adatvédelmi szempontokra is figyelni kell.
Érdemes a költözés időpontjáról, a tervezett bérleti időről, a beköltözők számáról, a munkáról vagy tanulmányokról, valamint a lakás használatát érintő lényeges körülményekről beszélni.
A munkaviszony és a jövedelem forrása segíthet a fizetőképesség felmérésében, de önmagában a munkáltató neve nem dönti el, hogy valaki jó bérlő lesz-e.
A korábbi bérleti előzményekből kiderülhet például, hogy milyen hosszú ideig lakott előző ingatlanában, hogyan alakult a kapcsolata a bérbeadóval, és volt-e olyan probléma, amely releváns lehet az új bérleti kapcsolatban.
A bérlő pénzügyi helyzetének felmérése fontos lehet, azonban az ellenőrzés során nem szabad korlátlanul személyes adatokat gyűjteni. Az adatkezelésnek jogszerűnek, célhoz kötöttnek és szükséges mértékűnek kell lennie.
Fontos része lehet a bérlőválasztásnak, de nem érdemes kizárólag erre támaszkodni. A személyes benyomást célszerű objektív, a bérleti jogviszonyhoz kapcsolódó szempontokkal együtt értékelni.
A bérbeadás szempontjából releváns dokumentumok bizonyos esetekben segíthetnek a bérlő kiválasztásában, de nem érdemes minden elképzelhető személyes adatot bekérni. Mindig legyen világos, hogy az adott adat miért szükséges.
Nincs egyetlen döntő szempont. A fizetőképesség, a korábbi bérleti tapasztalat, a tervezett időtáv, a lakáshasználat és a kommunikáció együttesen adhatnak használhatóbb képet a jelentkezőről.
Mert a megfelelő bérlő kiválasztása a későbbi fizetési fegyelemre, a lakás állapotára és a bérbeadóval való együttműködésre is hatással lehet. A professzionális lakáskezelésben ezért a bérlőszűrés a bérbeadási folyamat fontos része.
