A lakásbérleti szerződés 10+1 legfontosabb pontja – útmutató bérlőknek és bérbeadóknak

Írásunk nem minősül jogi tanácsadásnak, az kizárólag ismeretterjesztő célokat szolgál. Ingatlan bérleti szerződés megkötéséhez javasoljuk, hogy mindig kérje ügyvéd segítségét. 

Ez a cikk a budapesti albérletpiac szereplőinek szól, és a lakásbérleti szerződés 10 legfontosabb elemét mutatja be: a bérlemény azonosítását, a bérleti díjat, a kauciót, a szerződés időtartamát, a közüzemi költségeket, a lakás használati szabályzatát, a karbantartási és javítási kötelezettségeket, a felmondási feltételeket, az átadás-átvételi jegyzőkönyvet, valamint a jogvita rendezését. Ezek mind hozzájárulnak a mindennapi együttműködés gördülékenységéhez és a viták elkerüléséhez.

A cikkhez szakmai segítséget nyújtott Dr. Szabó Gábor ügyvéd (szglegal.hu).

Miért fontos a részletes bérleti szerződés?

A budapesti albérletpiac folyamatosan változik (Otthon Start program, Airbnb rendelet), de általános igazság, hogy rengeteg felesleges problémától és jogvitától menthet meg minket egy jól előkészített, részletes és átgondolt lakásbérleti szerződés. A szerződés azontúl, hogy jogi dokumentumnak minősül, keretként is szolgál, amely alapjaiban meghatározza a bérlő és az ingatlant bérbeadó mindennapjait és egymáshoz fűződő viszonyát.

Akár bérlőként keres hosszútávra biztonságos otthont, akár bérbeadóként szeretné ingatlanját jó kezekben tudni, az albérleti szerződés tartalma kiemelt jelentőséggel bír a későbbi jogviták elkerülése, illetve azok bekövetkezése esetén azok gyors eldöntése érdekében.

10 év tapasztalattal az ingatlan-, és lakáskezelésben segítünk a legfontosabb pontokban

Több, mint ezer lakás kiadásának tapasztalatával bemutatjuk a 10 alapvető pontot, amelyet semmiképpen sem szabad kihagyni egy bérleti szerződésből. A célunk, hogy mind a bérlőknek, mind az ingatlan tulajdonosoknak bemutassuk, hogy az egyes rendelkezések miért fontosak, hogyan szolgálják a felek érdekeit, és előzik meg az esetleges vitás helyzeteket. 

1. A bérlemény pontos azonosítása – a lakásbérleti szerződés iránytűje

A bérlemény pontos meghatározása elengedhetetlen mindkét fél számára.

A szerződésben rögzíteni kell:

• a tulajdonos(ok) személyes adatait,
• az ingatlan pontos címét,
• a helyrajzi számát,
• az alapterületét,
• az  emeletét,
• valamint a műszaki állapot rövid leírását.

Egy esetleges vitás helyzetben a tévesen azonosított ingatlan alapjaiban változtathatja meg a vita körülményeit.

Bérbeadóként a lehető legrészletesebben határozza meg az ingatlan paramétereit

Különösen Budapesten, ahol egy társasházban gyakran több, szinte teljesen egyforma lakás található, elengedhetetlen a részletek pontos rögzítése. A szerződésben nemcsak a cím és az emelet szerepeltetése javasolt, hanem a lakásajtó sorszáma, a hozzátartozó tároló, garázs vagy parkolóhely pontos megnevezése is.


Minél precízebben van leírva, hogy pontosan melyik ingatlanról van szó, és mi tartozik hozzá,  annál kisebb az esélye, hogy probléma alakuljon ki.

Bérlőként a tulajdoni lappal ellenőrizze a megfelelő adatokat

A tulajdoni lap segítségével megbizonyosodhat arról, hogy tényleg azt a lakást bérli ki, amit előzetesen kiválasztott. A tulajdoni lap közhiteles dokumentum, így adatait az ellenkező bizonyításáig valósnak kell elfogadni. Érdemes  a tulajdoni lapot mellékletként a szerződéshez csatolni, vagy email útján elkérni a Bérbeadótól. 

2. A bérleti díj és a fizetés módja – így tervezhető anyagilag a hosszútávú bérbeadás

A bérleti díj kérdése a bérlő és bérbeadó között kialakuló konfliktusok egy leggyakoribb kiváltó oka.

A szerződésben érdemes rögzíteni:

• a fizetés összegét,
• módját,
• esedékességét,
• valamint azt is, milyen következményekkel jár a késedelmes fizetés.

Célszerű egyértelműen rögzíteni, mi számít késedelmes fizetésnek, és hogyan kezelik az esetleges vitás helyzeteket, hogy mindkét fél tisztában legyen a rá vonatkozó kötelességekkel.

Bérbeadóként gondolkodjon előre a bérleti díj emeléséről

A hosszabbtávú bérleti jogviszonyoknál könnyen előfordulhat, hogy a bérleti díj az évek során elértéktelenedik (pl.: változás az Airbnb rendelet miatt a budapesti ingatlanpiacon). Ennek elkerülésére érdemes a szerződésben előre rögzíteni a bérleti díj emelésének módját – például inflációhoz vagy egy meghatározott indexhez kötve. Ez átláthatóvá és kiszámíthatóvá teszi a feltételeket, és mind a bérbeadó, mind a bérlő számára biztonságot nyújt.

Bérlőként mindig legyen bizonyítéka a bérleti díj befizetéséről

A rendszeres fizetés mellett legalább ilyen fontos, hogy a bérlő igazolni is tudja a teljesítést. A banki átutalás, illetve az arról szóló bizonylat a legbiztonságosabb megoldás, de készpénzes fizetés esetén is elengedhetetlen az írásos átvételi elismervény. Ez a kis odafigyelés nagyban megkönnyíti az esetleges vitás helyzetek rendezését később. Mindig kérjen átvételi elismervényt a bérleti díjról, ebben legyen benne, hogy ki vette át, kitől, mikor, mekkora összeget, és milyen jogcímen.

3. A kaució (óvadék) és feltételei – biztonsági háló az lakásbérleti szerződésben

A kaució egy fontos biztosíték mind a bérbeadó, mind a bérlő számára. Az albérleti szerződésnek tartalmaznia kell az összegét, megfizetésének idejét, kezelésének módját és a visszafizetés feltételeit. A pontos összeg és a felhasználás feltételeinek szerződésben való rögzítése mindkét fél számára átláthatóvá és biztonságossá teszi a megállapodást.

Bérbeadóként a kaució anyagi biztosítékot jelent

A kaució a bérbeadó egyik legfontosabb biztosítéka, hiszen fedezetet nyújt a bérleti díj elmaradása vagy a lakásban esetlegesen okozott károk esetén. A gyakorlatban általában két- vagy háromhavi bérleti díjnak megfelelő összeget határoznak meg. A felek ettől közös megegyezéssel természetesen eltérhetnek. Így ennél kisebb, de akár nagyobb összegű óvadékot is kiköthetnek a Felek

Bérlőként rögzítse a bérlés előtti állapotot fényképekkel

A beköltözés előtti fényképek és videók erős bizonyítékként szolgálnak arra, milyen állapotban vette át a bérlő az ingatlant. Ez segít elkerülni, hogy a kiköltözéskor olyan károkért kelljen felelősséget vállalnia, amelyek már a szerződéskötés előtt is fennálltak. A dokumentált állapotvédelem így megelőzi a felesleges vitákat, növeli a bérlő jogbiztonságát, és átláthatóbbá teszi a kaució elszámolását. A felvételeket érdemes a Bérbeadó részére is átküldeni a beköltözés napján emailben, vagy más módon megosztani elektronikusan.

4. A szerződés időtartama – stabilitás vagy rugalmasság az albérleti szerződésben

A bérleti szerződés konstrukciója alapjaiban meghatározza a bérbeadó és a bérlő helyzetét, mert ez a pont rendelkezik az ingatlan bérbeadásának a stabilitásáról, a rugalmasságáról és a felmondás lehetőségeiről is.

A szerződésnek tartalmaznia kell:

• a kezdő- és a lejárati dátumot,
• hogy határozott vagy határozatlan időtartamra kötik-e a felek a megállapodást,
• a felmondás feltételeit és a felmondási idő hosszát,
• valamint az esetleges hosszabbítási lehetőségeket.

Sok esetben praktikus megoldás, ha a felek határozott időre kötnek szerződést, amely a lejárat után automatikusan határozatlan idejűvé alakul. Ez a konstrukció biztonságot nyújt az elején, majd nagyobb mozgásteret ad a későbbiekben, így mindkét fél számára előnyös lehet.

Bérbeadóként gondoljon a hosszabbítás lehetőségére

A határozott idejű szerződés kiszámítható bevételt és stabilitást biztosít. Érdemes azonban a szerződésben előre rögzíteni, hogy a lejárat után a jogviszony meghosszabbítható vagy határozatlan időre átalakulhat. Ez rugalmasságot ad, miközben segít elkerülni azt, hogy a lakás hosszabb időre ne maradjon üresen.

Bérlőként mérje fel a kilépés költségeit

A határozatlan idejű szerződés nagy előnye a rövidebb, általában 30 napos felmondási idő, ami nagyobb szabadságot ad. A határozott idejű megállapodás ezzel szemben hosszabbtávú biztonságot nyújt, de főszabály szerint nem lehet idő előtt megszüntetni, így tetemes költségekkel járhat a szerződés megszüntetése.  Éppen ezért fontos, hogy a bérlő előre tisztában legyen a felmondás feltételeivel és következményeivel.

5. Közüzemi díjak és egyéb költségek – a lakáskezelés pénzügyi alapjai

Jó ha a szerződés egyértelműen tartalmazza, hogy mely költségeket melyik fél fizet, ideértve a közös költséget, a közüzemi számlákat (víz, villany, gáz), az internet- és televízió-előfizetéseket, valamint egyéb, a lakáshoz kapcsolódó rendszeres kiadásokat. A részletes szabályozás segít a viták elkerülésében és megkönnyíti mindkét fél számára a pénzügyi tervezést. 

Bérbeadóként fizesse Ön a közüzemi számlákat

Ha a bérbeadó rendezi a közüzemi számlákat, elkerülhető, hogy a bérlő nem fizetése esetén a szolgáltató kikapcsolja vagy megszüntesse a szolgáltatást, így a Bérbeadónak később visszakötési díjat vagy késedelmi költséget kelljen állnia. 

Bérlőként ellenőrizze a fogyasztást és kérjen részletes elszámolást

Bérlőként hasznos, ha rendszeresen figyelemmel kíséri a fogyasztást és kéri a közüzemi és közös költségek részletes elszámolását. Ez biztosítja, hogy csak a Bérlő által ténylegesen felhasznált szolgáltatásokért fizet, és megelőzhetőek a viták a túlfizetés vagy a hibás számlázás miatt.

6. A lakáshasználat szabályzása a bérleti szerződésben

A lakásbérleti szerződésben egyértelműen rögzíteni kell, mire használható a bérlemény. Fontos tisztázni, hogy kizárólag lakhatásra szolgál-e, vagy engedélyezett-e irodai vagy egyéb tevékenység, továbbá a szabályoknak ki kell térniük az életvitelszerű ingatlanhasználatra,  dohányzásra, háziállatok tartására, vagy további bérleménybe adásba. A pontos előírások segítenek elkerülni a félreértéseket, és biztosítják, hogy mind a bérlő, mind a bérbeadó elvárásai összhangban legyenek.

Bérbeadóként határozza meg világosan a lakás használatának szabályait

A bérlő számára fontos előre meghatározni, mely tevékenységek engedélyezettek és melyek tiltottak számára. Például a dohányzás vagy a rövidtávú kiadás tiltása legyen kifejezetten a szerződésben. Ez megvédi a lakás állapotát, csökkenti a konfliktusok esélyét, és a bérlő számára is egyértelmű iránymutatást ad.

Bérlőként olyan használati szabályokat fogadjon el, amelyeket hosszútávon be tud tartani

A bérlőnek érdemes a szerződés aláírása előtt mérlegelni, hogy a lakás használatára vonatkozó előírások mennyire illeszkednek az életmódjához. Ha például kisállata van, tisztázza, hogy ezt a szerződés engedélyezi-e. 

7. Karbantartási és javítási kötelezettségek a bérleti szerződésben – számíthat az ingatlankezelőre is

A bérlemény állagmegóvása mindkét fél közös érdeke, azonban gyakran vitás pont lehet, hogy a különféle javítások és karbantartások melyik fél feladatai közé tartoznak. A lakásbérleti szerződésben ezért különösen fontos meghatározni, ki milyen típusú hibákért és karbantartási munkákért felelős, valamint milyen határidőn kötelesek azokat elvégezni. A karbantartási feladatok ügyintézésében, és menedzselésében mind bérlőként, mind bérbeadóként számíthat a Homever rutinos lakáskezelő csapatára is.

Bérbeadóként rögzítse részletesen a javítási és karbantartási kötelezettségeket, hogy elkerülje a vitás helyzeteket

A bérbeadónak érdemes előre és részletesen meghatároznia, hogy pontosan milyen típusú hibák javítása az ő feladata, és melyek tartoznak a bérlőhöz. Így, ha például elromlik a kazán vagy beázik a tető, egyértelmű lesz, hogy ez a bérbeadó kötelezettsége. Biztosítja, hogy ne húzódjon el a hiba kijavítása, és az ingatlan értéke hosszútávon megőrizhető legyen.

Bérlőként dokumentálja és jelezze írásban vagy emailben a hibákat

Így eleget tesz együttműködési kötelezettségének, és igazolhatja, hogy a hibát mikor jelentette a Bérbeadónak. A bérlő számára fontos, hogy minden hibát azonnal jelezzen a bérbeadónak írásban (pl. emailben), és amennyiben lehet, készítsen fényképet is. Ez bizonyítja, hogy nem halogatta a probléma bejelentését, és elkerülhető, hogy olyan költségek háruljanak rá, amelyek valójában a bérbeadó felelősségébe tartoznak.

8. Felmondási feltételek a lakásbérleti szerződésben

A felmondás szabályai alapvetően meghatározzák a bérleti jogviszony biztonságát és rugalmasságát. A lakásbérleti szerződésben röviden tisztázni kell, mikor és hogyan mondható fel a szerződés, valamint mikor alkalmazható rendkívüli felmondás, azaz azonnali hatályú felmondás, például díjfizetés elmaradása esetén.

Bérbeadóként pontosan rögzítse a felmondás feltételeit a biztonságos ingatlanhasználat érdekében

A bérbeadó számára fontos, hogy a szerződésben egyértelműen rögzítse a szerződés időtartamát, az ún. rendes és azonnali (rendkívüli) hatályú felmondás eseteit és határidejét, így elkerülhetőek a későbbi jogviták, illetve olyan esetek is, veszélyeztethetik az ingatlan jövedelmezőségét. Pl.: a bérlő indokolás nélkül, idő előtt otthagyja az ingatlant a határozott idejű szerződés időtartama alatt.

Bérlőként olyan felmondási szabályokat fogadjon el, amelyek rugalmasságot biztosítanak és maximálisan védik jogait

A bérlőnek érdemes olyan felmondási szabályokat elfogadnia, amelyek végszükség esetén lehetővé teszik a költözést, miközben elkerülhető a túlzott anyagi veszteség. Fontos előre gondolkodnia, és tisztáznia magában, hogy élethelyzetének megfelelően a határozott vagy határozatlan idejű bérleti szerződés szolgálja leginkább az érdekeit.

9. Átadás-átvételi jegyzőkönyv az albérleti szerződés mellékleteként

A lakás átadásakor és visszaadásakor mindig készítsünk részletes átadás-átvételi jegyzőkönyvet, amely tartalmazza:

• az ingatlan állapotát,
• berendezési tárgyak listáját,
• az átadott kulcsok (kapunyitók) darabszámát,
• és a mérőórák állását,

Így később elkerülheti az ebből eredő jogviták.

Bérbeadóként részletes jegyzőkönyvet, hogy bizonyítani tudja az ingatlan átadásának állapotát

A bérbeadónak érdemes minden részletet dokumentálni, fotókkal és videókkal kiegészítve, így egyértelműen bizonyítható, milyen állapotban adta át az ingatlant, milyen ingóságokkal felszerelve, így minimalizálhatók a viták a bérleti időszak végén.

Bérlőként ellenőrizze a lakás műszaki állapotát és kérje a kisebb javítások elvégzését beköltözés előtt, hogy későbbi kellemetlenségeket elkerüljön

A bérlőnek érdemes a beköltözés előtt alaposan átvizsgálni a lakást, és minden kisebb hibát, például csöpögő csapokat vagy hibás konnektorokat, írásban jelezni a bérbeadónak, hogy a bérleti időszak során ne merüljenek fel vitás helyzetek, és ne kelljen váratlan költségeket vállalnia.

Bérlőként jogosult az ingatlan energetikai tanúsítványának és az ún. villamosbiztonsági felülvizsgálat jegyzőkönyvének megismerésére. Ezen dokumentumok fontos információkat tartalmazhatnak a bérlemény műszaki állapotáról, energia felhasználásáról. 

10. Jogvita rendezése a lakásbérleti szerződésben és a közjegyzői kiköltözési nyilatkozat

A viták kezelésének szabályozása az albérleti szerződésben nagyon fontos, mert előre megmutatja, hogyan lehet rendezni a felmerült jogi problémákat. Általános tanács, hogy érdemes mindig a megegyezésre törekedni, és elkerülni a pereskedést.

Bérbeadóként írja le egyszerűen a viták rendezésének lépéseit, hogy könnyen és békésen megoldhatók legyenek

A bérbeadó számára hasznos, ha a szerződésben világosan szerepel a sorrend vitás helyzetekben: először írásos felszólítás, majd mediáció, és csak végső esetben bíróság. Így a problémákat nyugodtan lehet rendezni, kevesebb stresszel és költséggel.

Bérlőként dokumentálja írásban a problémákat a jogi védelem és a viták átlátható kezelése érdekében

A bérlő számára ajánlott, hogy minden vitás eseményt részletesen írásban rögzítsen, például e-mailben vagy áttekinthető jegyzőkönyv formájában. Ez nemcsak jogi védelmet biztosít, hanem lehetővé teszi, hogy a problémák átláthatóan és strukturáltan kezelhetők legyenek, elősegítve a békés és hatékony megoldást.

10+1. A kiköltözési nyilatkozat – a lakásbérleti szerződés végső biztosítéka

Mindkét fél érdekét szolgálja az ún. kiköltözési nyilatkozat. Ezt a dokumentumot a közjegyző előtt kell aláírnia a Bérlőnek, ebben írásban nyilatkozik arról, hogy egyes meghatározott esetekben önként – tehát további elhelyezési igény nélkül – elhagyja az ingatlant. A kiköltözési nyilatkozat közokirat, azonnal végrehajtható, így peres eljárás nélkül – az esetek többségében – kiköltöztethető a jogosulatlanul az ingatlanban tartózkodó bérlő. Ez a bérlő számára is előnyös, hiszen meghatározza, hogy milyen feltételek esetén kell kiköltöznie az ingatlanból.

Profi lakáskezelés – mindkét fél biztonsága

Egy profi lakáskezelő szolgáltatás Budapesten mind a bérbeadó, mind a bérlő oldalán nagy segítség lehet. A Bérbeadónak nem kell foglalkoznia a bérleti díj beszedéssel, dokumentálással, bérlemény karbantartási és szervizelési munkákkal, a Bérlő pedig gyors és kiszámítható segítséget kap, hiszen a lakáskezelő azonnal tud reagálni a Bérlő kérdéseire, problémáira. A Homever ingatlankezelői szakértőire bátran számíthat, mert levesszük az ingatlan kiadással járó terheket a Bérbeadó válláról, hatékony segítséget nyújtunk a Bérlőnek, így gyorsabb és hatékonyabb segítséget kaphat pl.: egy műszaki hiba esetén.

Összegzés az albérleti szerződésről

Az alábbi táblázatba összefoglaltuk a lakásbérleti szerződés 10 pontját. Bátran töltse le, vagy nyomtassa ki, hogy szerződés kötésközben ellenőrző listaként is felhasználhassa!

Szerződés pontja	Rövid leírás	Bérbeadói szempont	Bérlői szempont
1. Bérlemény azonosítása	A lakás pontos meghatározása: cím, helyrajzi szám, alapterület, emelet, műszaki állapot	Részletesen rögzítse az ingatlan paramétereit és tartozékait	Ellenőrizze a tulajdoni lapot, csatolja mellékletként
2. Bérleti díj és fizetés módja	A díj összege, esedékessége, fizetési mód, késedelmes fizetés következményei	Tervezze a díjemelést előre, pl. inflációhoz kötve	Biztosítson igazolást a befizetésről (átutalás, átvételi elismervény)
3. Kaució (óvadék)	Összeg, befizetés ideje, kezelése, visszafizetés feltételei	Biztosíték a díj elmaradására vagy károkra	Dokumentálja a bérlemény állapotát fényképekkel/videóval
4. Szerződés időtartama	Kezdő- és lejárati dátum, határozott / határozatlan idő, felmondás és hosszabbítás	Rögzítse a hosszabbítás vagy határozatlan időre átalakulás lehetőségét	Mérje fel a kilépés költségeit és feltételeit
5. Közüzemi díjak és egyéb költségek	Mely költségeket melyik fél fizet (víz, villany, gáz, internet, közös költség)	Fizesse a számlákat, elkerülve szolgáltatás megszakadást	Ellenőrizze a fogyasztást, kérjen részletes elszámolást
6. Lakás használati szabályzata	Mire használható a lakás: lakhatás, iroda, háziállat, dohányzás, további bérbeadás	Határozza meg engedélyezett és tiltott tevékenységeket	Fogadjon el csak betartható szabályokat
7. Karbantartási és javítási kötelezettségek	Ki milyen hibákért felel, határidők, ingatlankezelő bevonása	Rögzítse részletesen a felelősségi köröket	Jelentse írásban a hibákat, készítsen fényképet
8. Felmondási feltételek	Mikor és hogyan mondható fel a szerződés, rendkívüli felmondás esetei	Pontosan rögzítse a felmondás feltételeit	Fogadjon el rugalmas, jogait védő szabályokat
9. Átadás-átvételi jegyzőkönyv	Lakás állapota, berendezés, mérőóra állás dokumentálása	Készítsen részletes jegyzőkönyvet, fotókkal/videóval	Ellenőrizze az állapotot, kérje a kisebb javítások elvégzését
10. Jogvita rendezése	A viták kezelésének módja: egyeztetés, írásos felszólítás, mediáció, bíróság	Határozza meg a lépéseket, egyszerűen és világosan	Dokumentálja írásban a problémákat, ezzel védve jogait

A 10 pont segítséget adhat a biztonságos és kiegyensúlyozott lakásbérleti szerződés elkészítéséhez. Bérbeadóként ezek figyelembevételével megóvhatja ingatlanát, garantálhatja a hosszútávú bérbeadás stabilitását, és minimalizálhatja a jogviták kialakulásának esélyét. Bérlőként ezek a pontok hozzájárulhatnak ahhoz, hogy lakhatása nyugodt és kiszámítható legyen.