Jogszabályi háttér, következmények, és a hosszú távú bérbeadás új lehetőségei
Háromrészes cikksorozatunkban a terézvárosi ún. “Airbnb-rendelet” hatásait mutatjuk be. Az első részben bemutatjuk a rendelet előzményeit és okait, értelmezést adunk a rendelethez, és mérlegeljük a lehetőségeket a 6. kerületi lakással rendelkező tulajdonosok számára.
Cikkünkben a 26/2024. (X. 31.) Terézvárosi önkormányzati rendeletre hivatkozunk.
Mi történt pontosan a terézvárosi lakásbérbadással?
2024 október 31-én Terézváros ( Budapest VI. kerülete) lényegében véget vetett a rövidtávú lakáskiadásnak. Az önkormányzat, egy új, a köznyelvben csak Airbnb-rendelet néven emlegetett rendelettel 0 napra korlátozta a magán- és egyéb szálláshelyen végezhető szálláshely-szolgáltatást. A rendelet meghozatalát korábban egy helyi népszavazás előzte meg, amiben a lakosság a teljes tiltás mellett döntött.
A 26/2024. (X. 31.) számú rendelet értelmében:
“A magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok száma: 0.”
Ez a rendelkezés nem csupán korlátoz, hanem teljes egészében megszünteti a turisztikai célú lakáshasznosítást Terézvárosban.
A rendelet végrehajtása szankciókkal is kiegészült: közigazgatási bírság és akár ideiglenes bezárás is kiszabható, ha valaki megszegi az előírást. A rendelet hatályba lépni csak 2026. január 1-jén fog.
Miért döntött az önkormányzat a rövidtávú lakáskiadás megszüntetése mellett?
Európa több nagyvárosában is megjelent az a trend, hogy a lakhatási problémák miatt a piacot a hosszútávú lakásbérbeadás felé szeretnék terelni. Egyes városban, mint például Barcelona (és a budapesti VI. kerület) a teljes tiltás mellett döntöttek, addig más helyeken (pl.: Amsterdam) csak szigorították a jelenlegi szabályzást. Általános cél a döntés mögött, hogy az életvitelszerűen ott lakó lakástulajdonosokat és bérlőket segítsék, mind árkonszolidációval, mind nyugodtabb lakókörülményekkel.
Lakhatási célú lakásbérbeadás előnyben részesítése
Terézvárosban körülbelül 29.000 darab lakás található, melyből jelenleg nagyjából 2.700 lakásban üzemeltetnek rövidtávú szálláshelyeket. Ez a mennyiség a kerületben lévő lakások közel 10%-át teszik ki, de a teljes budapesti ingatlan piacra is érezhető kihatással lesz.
Ezen lakások visszatérése a hosszútávú bérbeadási piacra előreláthatólag bérleti díj-, és ingatlan árcsökkenést fog eredményezni, már belátható időn belül is.
Lakókörnyezet védelme
A turisztikai célú szálláshely-üzemeltetés rengeteg lakónak okozott fejfájást. A turisták állandó jövés-menése, a bulizók zajongása és szemetelése koránt sem tette ideálissá a terézvárosiak mindennapjait. A hosszútávú bérbeadásra történő átállással valószínűleg pozitív irányba fog változni az ott élők élete.
Adóellenőrzés egyszerűsítése
A rövidtávú (akár 1-2 napos) szálláshelybérléseket sokkal nehezebb utánkövetni, és ellenőrizni, mint a hosszútávon kiadott lakásokat.
Üzenet a lakosság számára
A rendelet a praktiumon túl társadalmi és gazdasági üzenetet is hordoz: Terézváros a hosszútávú, stabil lakhatást részesíti előnyben a rövidtávú profitszerzéssel szemben.
Mit tartalmaz pontosan az “Airbnb-rendelet”?
A rendelet (melynek pontos tartalma ide kattintva olvasható) három rendelkező részből áll. Az értelmező rendelkezések meghatározzák (pontosabban hivatkozzák) a magán- és egyéb szálláshely fogalmát, az általános rendelkezésekben kerülnek meghatározásra a tiltás és a szankciók részletei, a záró rendelkezés pedig a hatálybalépést ismerteti.
Kikre vonatkozik a szabályozás?
A rendelet összességében szigorú, és törekszik arra, hogy ne hagyjon kiskapukat az esetleges ügyeskedők számára. Így, a rendelet értelmében a szabályzás vonatkozik:
- Minden VI. kerületi magánszemélyre és vállalkozásra, aki rövidtávon, nem kereskedelmi keretek között adna ki ingatlant;
- Olyan lakásokra, amelyek magán- vagy egyéb szálláshelyként lettek bejegyezve vagy úgy használták őket;
Összegezve: az Airbnb, a Booking.com, vagy bármilyen rövidtávú kiadás mostantól szabályellenes, és bírságot von maga után.
Természetesen a kereskedelmi célú szálláshelyek (hotelek, hostelek) továbbra is zavartalanul üzemelhetnek a 6. kerületben, de ezek engedélyeztetése és üzemeltetése sokkal bonyolultabb és drágább, mint a korábbi magánszálláshelyeké.
Mit tartalmaznak a szankciók?
- Természetes személyek és egyéni vállalkozók esetében a bírság 200.000 forintig terjedhet;
- Jogi személyek (pl. cégek) esetében akár 2.000.000 forintig;
- Ezen felül az ingatlan 45 napos ideiglenes bezárását is elrendelhetik;
- A szankciók alkalmazását a jegyző mérlegelés nélkül határozza meg.
Ez a gyakorlatban azt jelenti: aki mégis turisztikai céllal adja ki a lakását, az jelentős pénzügyi és működési kockázatot vállal.
Mi lesz így az Airbnb-s, Booking-os lakásokkal?
A rövidtávú bérbeadás megszűnik a VI. kerületben
A 0 napos szabály nem hagy mozgásteret. Terézvárosban nem lehet többé jogszerűen rövidtávú bérbeadással foglalkozni. Az erre a célra fenntartott lakások így elveszítik korábbi funkciójukat, és a tulajdonosok kénytelenek más lehetőséget keresni, ami ebben az esetben vagy a hosszútávú bérbeadás, vagy az eladás lehet.
A hosszútávú bérbeadás felvirágzása
Mivel minden más forma tilos, az optimális jogszerű működési modell a minimum egyéves vagy határozatlan idejű lakásbérleti szerződés. A hosszútávú piacra való átállás viszont szakmai felkészültséget és stratégiát igényel. Ebben segítségére lehet egy profi lakáskezelő csapat, aki leveszi a mindennapi terheket a tulajdonos válláról.
Hosszútávú lakáskiadás – a lakástulajdonosok egyetlen lehetősége
Az új rendelet mellett csak a jól menedzselt, jogilag rendezett hosszútávú kiadás működőképes.
Mire van szükség egy lakás hosszútávú bérbeadásához?
- Jól előkészített bérleti szerződés
A hosszútávú bérbeadás alapja a világos, mindkét fél érdekeit védő szerződés. Ez magában foglalja a bérleti időtartamot, díjfizetést, felmondási feltételeket és a karbantartási felelősségeket is.
- Megbízható bérlő kiválasztása
A sikeres bérbeadás kulcsa a stabil, fizetőképes bérlő megtalálása. Ehhez érdemes referencia-ellenőrzést, jövedelemvizsgálatot és személyes interjút is alkalmazni.
- Adminisztratív és jogi megfelelés
A rendeletnek való megfelelés elengedhetetlen. Ez magában foglalja az adózási kötelezettségek teljesítését, bejelentéseket és szükség esetén a bérbeadás hivatalos engedélyeztetését is.
- Aktív ingatlan- és lakáskezelés
A hosszútávú kiadás során is szükség van folyamatos karbantartásra, bérlői kommunikációra és a lakás állapotának nyomon követésére, hogy a lakás értéke megmaradjon.
- Gyors piaci reagálás
A bérleti piac változékony. A tulajdonosnak vagy megbízottjának gyorsan kell reagálnia árváltozásokra, kereslet-kínálat alakulására vagy akár bérlői problémákra a versenyképesség fenntartása érdekében.
Ha Ön jelenleg Airbnb-t üzemeltet, akkor itt az idő, hogy váltson hosszútávú bérbeadásra – profin és szabályosan.
Teljeskörű lakáskezelés a Homever csapatával
Mi a Homevernél kifejezetten hosszútávú lakáskezelésre specializálódtunk, és kiemelt figyelmet fordítunk a VI. kerületi változás miatt .
A Homever minden területet lefedő ingatlankezelést nyújt – mindezt verhetetlen, bruttó 8% kezelési díjért:
- Bérlőszűrés, kommunikáció, szerződéskötés,
- Árpozicionálás, piaci stratégia,
- Hibaelhárítás, karbantartás, rezsikezelés,
- Pénzügyi transzparencia, havi elszámolás,
- Beruházási tanácsadás.
A lakása nálunk biztonságban és jól hasznosítva működik tovább – szabályosan és jövedelmezően.
Szeretné megtudni, hogy miért érdemes profikra bízni a lakáskezelést? Cikkünkből kiderül!
Vegye fel velünk a kapcsolatot még ma, és hagyja, hogy egyszerűvé és nyereségessé tegyük a lakáskiadást!
Most kell lépni – a bérbeadási piac folyamatos változásban van
A szabályozás hatására már elindult az átrendeződés: egyre több lakás kerül a hosszútávú piacra. Aki gyors, az előnybe kerül: jobb bérlőket talál, stabilabb bevételt érhet el, és elkerülheti a jogi kockázatokat.
A VI. kerületben új időszámítás kezdődött – és azok lesznek nyertesei, akik időben alkalmazkodnak.
Mit tanulhat a bérbeadási piac ebből a szabályozásból?
- A helyi rendeletek radikálisan újrapozicionálhatják az ingatlanhasznosítási lehetőségeket;
- A turizmus helyett a lakhatás válik a fő prioritássá;
- A befektetőknek stratégiai újratervezésre van szükségük;
- A lakáskezelés minősége a megtérülés kulcsa;
- Aki egyedül próbálja kezelni az új helyzetet, könnyen versenyhátrányba kerülhet.
Következő rész: Hogyan hat ez a budapesti ingatlanpiac egészére?
A cikksorozat következő részében azt vizsgáljuk, milyen következményekkel jár a VI. kerületi szabályozás más városrészek, tulajdonosok és bérlők számára, és összességében a budapesti ingatlanpiac számára.
