A magyar lakáspiac előtt komoly változások állhatnak, ha megvalósulnak az Egyensúly Intézet által javasolt intézkedések. A Portfolio friss cikke alapján többek között az üresen álló lakások megadóztatása, a bérbeadások regisztrációja, a lakbérek átláthatóbbá tétele és a hosszú távú lakáskiadás ösztönzése is napirendre kerülhet.
Fontos: cikkünk megírásakor ez szakpolitikai javaslat, nem hatályos szabályozás.
De mi történne, ha ezekből valóban megvalósulna néhány? És mit jelentene mindez annak, aki lakást bérel, annak, aki lakást ad ki, vagy éppen ingatlanbefektetésben gondolkodik?
Több lakás kerülhet a bérleti piacra
Az egyik legérdekesebb javaslat az üresen álló, spekulációs céllal tartott lakások megadóztatása. Ha egy ilyen intézkedés ténylegesen életbe lépne, a tulajdonosok egy részének újra kellene gondolnia, hogy érdemes-e hosszú ideig üresen tartani egy ingatlant.
Ennek több következménye is lehet: egyes lakásokat eladhatnak, másokat felújíthatnak és kiadhatnak, vagy akár saját célra használhatnak.
A bérleti piac szempontjából a legfontosabb hatás az lehet, ha ezek közül minél több ingatlan megjelenik a hosszú távú kínálatban.
Több kiadó lakás nagyobb választékot jelenthet a bérlőknek, és bizonyos lokációkban mérsékelheti a bérleti díjak emelkedésére nehezedő nyomást is. Ez azonban nem jelenti automatikusan azt, hogy az albérletek olcsóbbak lesznek. A bérleti díjakat továbbra is a lokáció, az ingatlan állapota, a kereslet és a kínálat, valamint az általános gazdasági környezet határozza meg.
Mit jelenthet ez a bérlőknek?
A bérlők számára a legnagyobb változást nem feltétlenül az árakban, hanem a választékban és a kiszámíthatóságban lehetne érezni.
Ha több tulajdonos döntene a hosszú távú kiadás mellett, a bérlők több ingatlan közül választhatnának. A nagyobb kínálat pedig csökkentheti azt a helyzetet, amikor egy jó lakásra rövid idő alatt rengeteg érdeklődő jelentkezik.
Ha emellett valóban megvalósulna a lakbérek átláthatóbbá tétele és egy lakbéradatbázis létrehozása, az a bérlők számára is könnyebbé tehetné annak megítélését, hogy egy adott lakásért kért összeg mennyire reális.
Vagyis a bérlői oldalon egy szabályozottabb piac elsősorban több információt és nagyobb választási lehetőséget jelenthet.
Mit jelenthet a bérbeadóknak?
A másik oldalon már összetettebb a helyzet.
Ha a bérbeadások regisztrációja, a mintaszerződések, a lakbéradatbázis vagy más adminisztratív előírások ténylegesen megjelennének, a lakáskiadás egyre kevésbé lenne „csak” egy lakás meghirdetése és a kulcsok átadása.
A bérbeadónak jobban kellene figyelnie a dokumentációra, a szerződésre, a bérlő kiválasztására, a bevételekre és a folyamatos kapcsolattartásra.
Ez egyébként nem feltétlenül rossz irány.
Egy átláthatóbb és professzionálisabb bérleti piac a korrekt bérbeadóknak is előnyös lehet. Ha egyértelműbbek a szabályok és több információ áll rendelkezésre, az mindkét fél számára kiszámíthatóbb helyzetet teremthet.
A kérdés inkább az, hogy ki akarja és ki tudja ezt a folyamatot napi szinten kezelni.
Miért lehet még fontosabb a lakáskezelés?
Ha a bérbeadás szabályozottabbá válik, azzal együtt a tulajdonos feladatai is növekedhetnek.
A bérlő kiválasztása, a szerződés, a bérleti díj kezelése, a kapcsolattartás, a javítások és karbantartások koordinálása, valamint az adminisztráció mind olyan feladat, amelyet valakinek el kell végeznie.
Egyetlen lakásnál ez még sok tulajdonos számára kezelhető. Több ingatlannál, külföldön élő tulajdonosként vagy időhiány esetén azonban már komoly terhet jelenthet.
Itt válik igazán érdekessé a lakáskezelés szerepe.
A professzionális lakáskezelés nemcsak kényelmi szolgáltatás lehet, hanem egy olyan megoldás, amellyel a tulajdonos a bérbeadással járó napi feladatok jelentős részét szakemberre bízhatja. A bérlőkereséstől és -szűréstől a kapcsolattartáson át a felmerülő problémák kezeléséig.
Ez különösen akkor lehet értékes, ha a hosszú távú bérbeadás a jövőben még inkább előtérbe kerül.
A hosszú távú bérbeadás felértékelődhet
A javaslatcsomag egyik érdekes eleme a hosszú távú bérbeadás ösztönzése. Ha a szabályozás valóban ebbe az irányba mozdulna, az megváltoztathatná egyes tulajdonosok ingatlanhasznosítási döntéseit.
A hosszú távú bérbeadásnak ugyanis van egy fontos előnye: kiszámíthatóbb kapcsolatot teremthet a bérlő és a tulajdonos között.
A bérlőnek nem kell néhány havonta új lakást keresnie, a tulajdonosnak pedig nem kell folyamatosan új érdeklődőket fogadnia és új bérlőt keresnie.
Ha a hosszú távú kiadás egy esetleges szabályozási változás miatt még vonzóbbá válna, ezzel együtt a lakáskezelés jelentősége is nőhet. Hiszen minél hosszabb és stabilabb egy bérleti jogviszony, annál fontosabb, hogy a mindennapi működés megfelelően legyen megszervezve.
A legnagyobb változás talán szemléletbeli lehet
Egyelőre nem tudjuk, hogy a most felvetett javaslatokból mi valósul meg, és milyen formában. Éppen ezért korai lenne biztos következtetéseket levonni az ingatlanárakról vagy a bérleti díjak jövőjéről.
Ami viszont már most is jól látszik: a lakáskiadás egyre inkább professzionálisabb tevékenységgé válhat.
A bérlőnek fontosabb lehet az átláthatóbb és kiszámíthatóbb piac. A bérbeadónak pedig egyre inkább érdeke lehet, hogy megfelelően kezelje az ingatlanát, ismerje a piacot és rendben tartsa a bérbeadással járó folyamatokat.
Ha pedig mindez túl sok időt vagy energiát igényel, a lakáskezelés jelentheti azt a megoldást, amellyel a tulajdonos továbbra is befektetésként tekinthet az ingatlanára, miközben a napi működtetés terheit szakemberre bízza.
Egyelőre tehát nem az a kérdés, hogy pontosan milyen új szabályok jönnek. Hanem az, hogy a magyar lakáspiac egy olyan irányba tart-e, ahol a jól működő, átlátható és professzionálisan kezelt bérbeadás egyre nagyobb értéket képvisel.
Gyakori kérdések a lakáspiac lehetséges változásairól
Az üres lakások megadóztatása jelenleg szakpolitikai javaslat, nem hatályos szabályozás. A javaslat célja, hogy a hosszabb ideje kihasználatlan ingatlanok egy része bekerüljön a lakás- vagy bérleti piacra.
A kínálat bővülése javíthatná a vevők és bérlők választási lehetőségeit, és bizonyos területeken mérsékelhetné az árakra, illetve bérleti díjakra nehezedő nyomást. A tényleges hatás azonban attól is függne, hogy a tulajdonosok eladnák vagy inkább kiadnák az ingatlanokat.
Nem feltétlenül. Több kiadó lakás hosszabb távon enyhítheti a bérleti díjak emelkedését, de az albérletárakat számos más tényező is befolyásolja, például a lokáció, az ingatlan állapota, a kereslet és az általános gazdasági környezet.
A bérlők számára a nagyobb kínálat több választási lehetőséget és egy kevésbé feszes bérleti piacot jelenthet. Ha a lakbérek átláthatósága is javulna, könnyebb lehetne összehasonlítani az egyes ingatlanokat és bérleti díjakat.
A bérbeadók számára egy szabályozottabb piac több adminisztrációval és odafigyeléssel járhat. Ugyanakkor az egyértelműbb szabályok és a nagyobb átláthatóság a korrekt módon működő bérbeadóknak is kiszámíthatóbb környezetet teremthet.
Igen, ha a hosszú távú bérbeadást ösztönző javaslatokból tényleges intézkedések lesznek. Ez egyes tulajdonosok számára vonzóbbá teheti a stabil, hosszabb távú bérleti jogviszonyt a rövid távú hasznosítással szemben.
Ha a bérbeadás szabályozottabbá válik, a tulajdonosokra több adminisztratív és szervezési feladat hárulhat. A lakáskezelés ezek egy részét leveheti a tulajdonos válláról, a bérlőkereséstől és kapcsolattartástól kezdve a karbantartási feladatok koordinálásáig.
Nem. A lakáskezelés nem kötelező eleme a bérbeadásnak. Olyan szolgáltatás, amely különösen több ingatlannal rendelkező, külföldön élő vagy időhiánnyal küzdő tulajdonosok számára jelenthet segítséget.
Lehetséges, hogy a kínálat növekedése bizonyos területeken mérsékelné az árak emelkedését, de ebből nem következik automatikusan az ingatlanárak csökkenése. Az ingatlanpiac alakulását sok más tényező is meghatározza.
Egyelőre nem lehet biztosan megmondani. A cikkben bemutatott intézkedések szakpolitikai javaslatok, ezért azokból még nem következik konkrét hatálybalépési dátum vagy végleges szabályozás.
