A megfelelő bérlő megtalálása az egyik legfontosabb lépés, amikor valaki kiadja a lakását. Egy jól megválasztott bérlővel a bérbeadás hosszú távon kiszámítható és nyugodt lehet, míg egy rosszul meghozott döntés később fizetési problémákat, vitákat vagy akár jelentős plusz költségeket is okozhat.
De mit jelent valójában az, hogy „jó bérlő”?
Nem feltétlenül azt, hogy valaki egyedülálló, gyermektelen vagy éppen idősebb. A bérlőválasztás során sokkal fontosabb az adott élethelyzet, a fizetőképesség, a lakás használatának módja, a kommunikáció és az, hogy a jelentkező mennyire megbízhatóan tartja be a megállapodásokat.
Ebben a háromrészes Bérlőválasztás kisokos első részében a leggyakoribb bérlőtípusokat vesszük sorra. Megnézzük, milyen szempontokat érdemes mérlegelni gyerekes család, pár, egyedülálló, diák vagy külföldi bérlő esetén – és azt is, miért nem érdemes pusztán egyetlen tulajdonság alapján dönteni.
Bérlőválasztás: tényleg számít, hogy ki költözik a lakásba?
Röviden: igen, de nem feltétlenül úgy, ahogy elsőre gondolnánk.
A lakáskiadásnál a bérlő élethelyzete hatással lehet például a lakás használatára, a várható bérleti időre vagy a mindennapi kommunikációra. Ugyanakkor egy adott bérlőtípus önmagában nem mondja meg, hogy az illető megbízható lesz-e. Egy gyerekes család lehet kifejezetten hosszú távú és stabil bérlő. Egy egyedülálló bérlő ugyanúgy okozhat problémát, ahogy egy pár vagy egy diák is lehet tökéletes választás.
Ezért a bérlő kiválasztásánál érdemes a személyes sztereotípiák helyett előre meghatározott, minden jelentkezőnél azonos módon alkalmazható szempontokra támaszkodni.
Gyerekes család mint bérlő: mire érdemes figyelni?
A családos bérlőktől sok tulajdonos tart, főleg a kisebb lakások vagy frissen felújított ingatlanok esetében. Gyakori félelem például a nagyobb elhasználódás, a zaj vagy az, hogy a lakás állapota gyorsabban romlik.
Ezek azonban nem törvényszerűségek.
Egy családnál sokkal hasznosabb azt átgondolni, hogy az adott ingatlan és a bérlő élethelyzete összeillik-e. Egy több szobás lakás például kifejezetten alkalmas lehet család számára, míg egy egyszobás garzon hosszú távon kevésbé praktikus lehet több embernek.
Mit érdemes mérlegelni család esetén?
- Hányan költöznének a lakásba?
- Milyen hosszú távra terveznek?
- Megfelelő-e a lakás mérete az élethelyzetükhöz?
- Van-e olyan házirendi vagy társasházi szabály, amelyet előre tisztázni kell?
- Mennyire egyértelműek a bérleti feltételek?
- Megfelelő-e a bérlők jövedelmi helyzete a bérleti díjhez képest?
A gyerek megléte tehát önmagában nem jó vagy rossz szűrő. A lényeg inkább az, hogy a család élethelyzete és az ingatlan adottságai összeillenek-e.
Ráadásul a bérlők kiválasztásánál fontos jogi szempont az egyenlő bánásmód követelménye is. A magyar szabályozás bizonyos védett tulajdonságok alapján tiltja a hátrányos megkülönböztetést, ezért a bérbeadói szempontokat érdemes objektív, az ingatlan használatához és a szerződés teljesítéséhez kapcsolódó kritériumokra építeni.
Bérlőválasztás párok esetén: egy vagy két bérlő?
A párok gyakori bérlők a budapesti albérletpiacon. Ilyenkor a tulajdonos számára nem az a legfontosabb kérdés, hogy hány ember költözik be, hanem az, hogy kik lesznek ténylegesen a bérleti jogviszony szereplői.
Érdemes már a szerződéskötés előtt egyértelműsíteni, hogy ki költözik be, ki szerepel a szerződésben, és hogyan alakulnak a fizetési kötelezettségek – ezeknek a kérdéseknek a pontos rögzítése a lakásbérleti szerződésben későbbi vitákat is megelőzhet. Ez egyszerűnek tűnik, azonban később sok félreértést megelőzhet.
Ha például egy pár együtt költözik egy lakásba, célszerű előre tisztázni:
- mindketten szerepelnek-e a bérleti szerződésben;
- kik jogosultak a lakást használni;
- hogyan történik a bérleti díj és a rezsi fizetése;
- mi történik, ha egyikük elköltözik;
- kik számára jár vissza a kaució.
Nem azért, mert egy pár feltétlenül kockázatosabb lenne, hanem azért, mert minél több ember használja az ingatlant, annál fontosabbak az egyértelmű szerződéses keretek.
Egyedülálló bérlő: valóban egyszerűbb választás?
Az egyedül költöző bérlő esetében általában kevesebb használóval kell számolni, ami egy kisebb lakásnál praktikus lehet. Ettől azonban még nem lesz automatikusan jobb bérlő.
A bérlőválasztás során ugyanúgy fontos lehet a fizetőképesség, a munkaviszony, a tervezett bérleti idő és az, hogy a jelentkező mennyire kommunikál egyértelműen. Egy egyedülálló bérlő például lehet kiváló választás egy garzonlakásba, ha stabil jövedelemmel rendelkezik, hosszú távra tervez és megfelel az előre meghatározott feltételeknek.
A lakás mérete és a bérlő élethelyzete közötti összhang sokszor fontosabb, mint maga a bérlő típusa.
Diák bérlő: mire figyeljen az ingatlantulajdonos?
Budapesten a diákok jelentős része aktív résztvevője a bérleti piacnak, különösen az egyetemek környékén és a jól megközelíthető belső kerületekben. A diákoknál azonban többféle élethelyzet fordulhat elő. Van, aki saját jövedelemmel rendelkezik, más esetben pedig a szülők finanszírozzák a lakhatást. Ezért a „diák” önmagában nem elegendő információ a döntéshez.
Diák bérlőnél ezekre érdemes kitérni:
Ki fizeti a bérleti díjat?
Ha a lakhatást a szülők finanszírozzák, érdemes ezt már a szerződéskötés előtt tisztázni.
Mennyi időre keresnek lakást?
Egy hallgató lehet, hogy csak egy tanévre tervez, míg más akár több évre is Budapesten marad.
Hányan költöznek be?
Közös lakás esetén különösen fontos tisztázni, hogy pontosan kik használják majd az ingatlant.
Milyen feltételekkel vállalják a bérlést?
A kaució, a bérleti díj, a rezsi, a kiköltözés feltételei és a lakás használatának szabályai legyenek egyértelműek.
A cél tehát nem az, hogy a tulajdonos automatikusan elutasítsa a diákokat, hanem hogy a tényleges fizető és használó személyek, valamint a bérlés feltételei tiszták legyenek.
Külföldi bérlő: külön kategória vagy csak más élethelyzet?
Budapesten természetes, hogy külföldi munkavállalók, hallgatók, diplomaták és más, ideiglenesen Magyarországon élő személyek is keresnek kiadó lakást.
A külföldi bérlő esetében a legnagyobb kihívás sokszor nem maga a bérlő személye, hanem az adminisztráció és a kommunikáció.
Érdemes például előre tisztázni:
- milyen időtávra érkezik Magyarországra;
- milyen jogcímen tartózkodik itt;
- hol dolgozik vagy tanul;
- hogyan történik a fizetés;
- milyen nyelven tud gördülékenyen kommunikálni;
- milyen dokumentumokat tud bemutatni;
- ki lesz a kapcsolattartó sürgős esetben.
Egy külföldi bérlő ugyanakkor kifejezetten stabil választás is lehet, például ha egy multinacionális vállalatnál dolgozik, és a budapesti tartózkodása előre tervezett. A lényeg itt is ugyanaz: ne a származás alapján döntsünk, hanem a bérleti jogviszony szempontjából releváns, objektív körülményeket vizsgáljuk.
Idősebb bérlő: mit érdemes figyelembe venni?
Az idősebb bérlőknél gyakran hosszabb távú lakhatási igény is előfordulhat, de ezt nem érdemes automatikusan feltételezni. Sokkal hasznosabb azt megnézni, hogy az ingatlan megfelel-e az adott élethelyzetnek. Egy lift nélküli, negyedik emeleti lakás például más szempontokat vethet fel, mint egy földszinti vagy liftes ingatlan.
A bérlőválasztásnál ezért itt is az objektív körülmények számítanak:
- a lakás megközelíthetősége;
- a tervezett bérleti idő;
- a fizetési feltételek;
- az ingatlan használatának módja;
- a kommunikáció és a szerződéses feltételek.
Bérlőválasztás: melyik típus a legjobb?
Erre nincs univerzális válasz.
Egy befektetési célú budapesti ingatlannál teljesen más lehet az ideális bérlő, mint egy családias környéken található, több hálószobás lakásnál. Egy garzonlakásnál például az egyedülálló bérlő vagy egy pár lehet praktikus, míg egy háromszobás lakás esetében egy család számára lehet ideálisabb az ingatlan kialakítása. A jó bérlő tehát nem egy konkrét bérlőtípust jelent.
A jó bérlő az, akinek az élethelyzete, fizetőképessége és lakáshasználata összhangban van az ingatlan adottságaival és a bérbeadó feltételeivel.
Mire érdemes építeni a bérlőválasztást?
Ha a bérlő típusától elvonatkoztatunk, sokkal használhatóbb képet kapunk. A bérbeadó számára általában ezek a szempontok lehetnek fontosak:
1. Fizetőképesség
A bérlő képes legyen rendszeresen teljesíteni a bérleti díjjal és a kapcsolódó költségekkel járó kötelezettségeit.
2. Hosszú távú tervek
Nem minden esetben a lehető leghosszabb bérleti idő a cél, de fontos tudni, hogy a jelentkező néhány hónapra vagy több évre tervez-e.
3. Lakáshasználat
Érdemes tisztázni, hányan költöznek be, lesz-e háziállat, illetve milyen egyéb, az ingatlan használatát érintő körülmények vannak.
4. Kommunikáció
A korrekt, egyenes kommunikáció már a megtekintés során sokat elárulhat arról, hogyan működhet majd a későbbi együttműködés.
5. Korábbi bérleti tapasztalat
Ha van rá lehetőség és jogszerűen, megfelelő hozzájárulással beszerezhető referencia, az hasznos kiegészítő információ lehet.
A Homever gyakorlatában a bérlőszűrés több szempont együttes mérlegelését jelenti: a jövedelmi helyzet, a korábbi bérleti tapasztalat és a személyes beszélgetés egyaránt szerepet kaphat a döntésben.
Lakáskezelés Budapest környékén: miért számít a bérlő kiválasztása ennyit?
Egy kiadott ingatlannál a bérlő kiválasztása nem egyszeri adminisztratív feladat. A döntés hatással lehet a későbbi kommunikációra, a fizetésekre, a karbantartási helyzetekre és arra is, hogy mennyi időt kell a tulajdonosnak a lakással foglalkoznia.
Éppen ezért a professzionális lakáskezelés egyik fontos része a tudatos bérlőszűrés. A Homever saját szolgáltatásában is külön folyamatként kezeli a bérlők keresését és előszűrését, a cél pedig az, hogy az adott ingatlanhoz és bérbeadói elvárásokhoz megfelelő bérlő kerüljön.
Ha pedig szeretnéd átlátni, hogy egy professzionális ingatlankezelő kiválasztásánál milyen további szempontokat érdemes figyelembe venni, érdemes elolvasnod a 9 stratégiai szempontot az ingatlankezelő kiválasztásához is.
A legfontosabb tanulság: ne bérlőtípust, hanem megfelelő bérlőt keressünk
A bérlőválasztás során könnyű abba a hibába esni, hogy egy-egy korábbi rossz tapasztalat alapján egész csoportokról alakítunk ki véleményt. Pedig nincs olyan, hogy minden család problémás, minden diák hangos, minden külföldi bizonytalan vagy minden egyedülálló bérlő ideális. A megfelelő döntéshez sokkal jobb módszer, ha előre meghatározzuk, milyen feltételeknek kell megfelelnie az ideális bérlőnek, majd ezeket a szempontokat következetesen alkalmazzuk minden jelentkezőnél. Ez nemcsak igazságosabb, hanem a tulajdonos számára is biztonságosabb megközelítés.
A következő részben ezért már nem azt nézzük meg, hogy ki a bérlő, hanem azt, hogy milyen információkat érdemes ellenőrizni róla a bérbeadás előtt.
Gyakori kérdések a bérlőválasztásról
A jó bérlő megbízhatóan teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségeit, megfelelően használja az ingatlant, és korrektül kommunikál a tulajdonossal. Nem egy konkrét élethelyzet vagy családi állapot tesz valakit jó bérlővé.
Nem feltétlenül. A családi állapot önmagában nem mondja meg, hogy valaki mennyire megbízható. Sokkal fontosabb a fizetőképesség, az élethelyzet, a lakáshasználat és a szerződéses feltételek betartása.
Igen, ha az ingatlan megfelelő a család számára, és a bérlők megfelelnek a bérbeadó objektív feltételeinek. A gyermek megléte önmagában nem megfelelő alap a bérlő minősítésére.
Igen. Diák esetén érdemes tisztázni többek között a bérleti időt, a beköltözők számát és azt, hogy ki finanszírozza a lakhatást.
Érdemes előre tisztázni, kik lesznek a bérlők, kik használhatják az ingatlant, hogyan történik a fizetés, és mi történik akkor, ha az egyik fél később elköltözik.
Nem szükségszerűen. Külföldi bérlőnél elsősorban a tartózkodás időtartamát, a munkaviszonyt vagy tanulmányokat, a fizetési hátteret és a kommunikáció lehetőségeit érdemes tisztázni.
Igen. A lakás méretéhez és adottságaihoz képest fontos tudni, hányan fogják használni. Ezt célszerű már a bérleti szerződés megkötése előtt egyértelműsíteni.
Érdemes a költözés tervezett időpontjáról, a bérleti időtávról, a beköltözők számáról, a munkáról vagy tanulmányokról, valamint a lakáshasználattal kapcsolatos lényeges körülményekről kérdezni.
A bérbeadó a bérleti jogviszony szempontjából releváns információkat kérhet, azonban a személyes adatok kezelése során az adatvédelmi szabályokat is figyelembe kell venni. Nem érdemes szükségtelen vagy a bérbeadáshoz nem kapcsolódó adatokat bekérni.
A profi bérlőszűrés nem azt jelenti, hogy egyetlen szempont alapján kiválasztják a jelentkezőt. Több releváns tényezőt – például a fizetőképességet, a bérleti előzményeket és a kommunikációt – együttesen érdemes mérlegelni.
Mert a megfelelő bérlő kiválasztása később a fizetési fegyelemre, a lakás állapotára, a kommunikációra és a problémák kezelésére is hatással lehet. Ezért a professzionális lakáskezelés egyik fontos eleme a tudatos bérlőszűrés.
Érdemes előre meghatározni az objektív kiválasztási szempontokat, és minden jelentkezőt ezek alapján összehasonlítani. Ha pedig nincs idő vagy tapasztalat a teljes folyamat lebonyolítására, a bérbeadás és a bérlőszűrés professzionális lakáskezelőre is bízható.
