Egy magyarországi lakás külföldi tulajdonosként történő kiadása elsőre nem tűnik különösebben bonyolultnak. Meghirdetjük az ingatlant, jelentkeznek az érdeklődők, kiválasztjuk a megfelelő bérlőt, majd elindul a bérleti jogviszony. A gyakorlatban azonban már az első lépésnél komoly hátrányt jelenthet, ha a tulajdonos több száz vagy akár több ezer kilométerre él az ingatlantól.
Külföldi tulajdonosként ugyanis nemcsak jó bérlőt kell találni, hanem azt is meg kell oldani, hogyan működjön a bérbeadás akkor is, amikor a tulajdonos nincs fizikailag jelen.
Ezért a bérlőválasztásnál érdemes egy kicsit másképp gondolkodni.
Külföldi tulajdonosként nem elég a bérlő fizetőképességét nézni
Természetesen az egyik legfontosabb szempont, hogy a leendő bérlő rendelkezik-e stabil jövedelemmel, és várhatóan rendszeresen tudja-e fizetni a bérleti díjat. Ez azonban csak az egyik része a döntésnek.
Érdemes azt is megvizsgálni, hogy:
- miért keres lakást;
- mennyi időre tervez;
- hányan költöznének be;
- hol dolgozik vagy tanul;
- hogyan tervezi használni az ingatlant;
- van-e háziállata;
- dohányzik-e;
- és milyen gyorsan, mennyire egyértelműen kommunikál.
Ezekből sok minden kiderülhet arról, hogy mennyire illeszkedik az adott ingatlanhoz és a bérbeadó elképzeléseihez. A cél nem az, hogy a tulajdonos minden személyes információt megpróbáljon megszerezni a jelentkezőről. A jó bérlőszűrés célja az ésszerű kockázatok felmérése és a bérleti jogviszony szempontjából releváns információk ellenőrzése.
A bérlő kiválasztásánál érdemes több szempontot egyszerre mérlegelni, hiszen a fizetőképesség önmagában még nem garantálja, hogy hosszú távon is jól működik majd a bérleti jogviszony. Arról, hogy milyen szempontokat érdemes ellenőrizni a leendő bérlőnél, részletesebben is írtunk a Bérlőválasztás kisokos – miket érdemes megnézni a bérlőkről című cikkünkben.
A személyes találkozás külföldi tulajdonosként külön kihívás
Budapesti lakáskiadásnál a bérlőválasztás egyik természetes része a személyes megtekintés és az első találkozás. Külföldi tulajdonosként azonban ez nem mindig megoldható. Egy tulajdonos lehet Londonban, Bécsben, Berlinben vagy akár a világ másik felén, miközben a lakás Budapesten van, a leendő bérlő pedig néhány nap múlva költözne.
Ilyenkor két út van.
Az egyik, hogy a tulajdonos minden alkalommal hazautazik, amikor érdeklődő jelentkezik. Ez természetesen nem igazán életszerű.
A másik, hogy helyben van egy megbízható ember vagy szakmai partner, aki meg tudja mutatni a lakást, találkozik a bérlőjelölttel, és segít a kiválasztási folyamatban.
Ez az egyik olyan pont, ahol a professzionális lakáskezelés valódi gyakorlati előnyt jelenthet.
Mit érdemes ellenőrizni a leendő bérlőnél?
A bérlőszűrésnél nincs egyetlen tökéletes módszer. Inkább több kisebb információból érdemes összeállítani a képet.
1. Jövedelem és munkaviszony
Érdemes meggyőződni arról, hogy a bérlő rendelkezik-e megfelelő és lehetőleg stabil jövedelemmel. Nem feltétlenül az a legfontosabb, hogy valaki kiemelkedően sokat keressen. Sokkal fontosabb lehet, hogy a jövedelme kiszámítható legyen a vállalt bérleti díjhoz képest.
2. Költözés oka
Egyszerű kérdésnek tűnik, mégis sokat elárulhat. Miért költözik? Munkahelyváltás miatt? Tanulmányok miatt? Magánéleti okból? Egy másik albérletből érkezik?
Önmagában egyik válasz sem jelent problémát. A cél inkább az, hogy a tulajdonos megértse, milyen élethelyzetben van a jelentkező, és mennyire illeszkedik ez a tervezett bérleti időszakhoz.
3. Tervezett bérleti idő
Külföldi tulajdonosként különösen fontos lehet, hogy a bérlő mennyi időre tervez. A stabil, hosszú távú bérlő kevesebb üresjáratot, kevesebb újrahirdetést és kevesebb személyes szervezést jelenthet. Ez különösen akkor értékes, ha a tulajdonosnak minden új bérlőváltásnál külföldről kellene megszerveznie a folyamatot.
4. Korábbi bérleti tapasztalat
Érdemes rákérdezni arra is, hogy a jelentkező korábban bérelt-e már lakást, és ha igen, milyen körülmények között. A korábbi bérleti tapasztalat önmagában nem garancia semmire, de segíthet megérteni, hogy a jelentkező mennyire ismeri a bérlői kötelezettségeket.
Külföldi tulajdonosként a kommunikáció még fontosabb
Ha a tulajdonos és a bérlő ugyanabban a városban él, egy kisebb probléma esetén viszonylag egyszerű lehet személyesen egyeztetni. Külföldi tulajdonosnál ez már egészen más. Mi történik, ha elromlik a mosógép? Mi van, ha csőtörés történik? Ki engedi be a szerelőt? Ki ellenőrzi, hogy a probléma valóban megoldódott? És mi történik akkor, ha a bérlő nem érhető el?
A jó bérlő kiválasztása ezért külföldi tulajdonosként nemcsak arról szól, hogy kit engedünk be a lakásba. Arról is szól, hogy kivel lesz hosszú távon egyszerű és működőképes a kommunikáció.
Mi történik, ha a tulajdonos nincs ott egy probléma esetén?
Ez az egyik legfontosabb kérdés. A bérbeadás során előbb-utóbb szinte minden lakásnál felmerülhet valamilyen karbantartási vagy műszaki probléma. Egy csöpögő csap még nem tragédia. Egy beázás, fűtési probléma vagy zárhiba viszont már gyors reakciót igényelhet.
Külföldről ezt megszervezni jóval nehezebb. Nem feltétlenül azért, mert a probléma bonyolult, hanem mert nincs ott senki, aki azonnal intézkedni tudna. Éppen ezért külföldi tulajdonosként már a bérlő kiválasztásakor érdemes átgondolni azt is, hogy ki lesz a kapcsolattartó a magyarországi oldalon.
A lakáskezelés külföldi tulajdonosként különösen hasznos lehet
Külföldi tulajdonosként a lakáskiadás egyik legnagyobb kihívása nem feltétlenül maga a bérlő megtalálása, hanem az, hogy ki intézi a lakással kapcsolatos napi ügyeket Magyarországon.
Egy professzionális lakáskezelés ebben jelenthet segítséget.
A folyamat része lehet például:
- a lakás meghirdetése;
- érdeklődők kezelése;
- bérlőjelöltek előszűrése;
- megtekintések megszervezése;
- a megfelelő bérlő kiválasztásának támogatása;
- kapcsolattartás a bérlővel;
- hibák és karbantartások koordinálása;
- a lakás állapotának követése;
- a tulajdonos tájékoztatása.
Így a tulajdonosnak nem kell minden egyes problémánál repülőre ülnie, és nem szükséges minden apró ügyet külföldről megszerveznie.
Külföldről is lehet jó bérbeadóként működni – de rendszer kell hozzá
A távolság önmagában nem akadály. Egy külföldön élő tulajdonos ugyanúgy kiadhatja sikeresen a magyarországi ingatlanát, mint az, aki ugyanabban a kerületben lakik. A különbség inkább az, hogy a helyszínen felmerülő feladatokat valakinek el kell látnia.
Ezért külföldi tulajdonosként érdemes már a bérbeadás megkezdése előtt kialakítani egy működő rendszert:
- ki keresi meg és szűri elő a bérlőket;
- ki mutatja meg a lakást;
- ki intézi a szerződéskötéshez kapcsolódó feladatokat;
- ki tartja a kapcsolatot a bérlővel;
- ki intézi a javításokat;
- ki ellenőrzi az ingatlan állapotát;
- és kihez fordul a bérlő, ha sürgős probléma merül fel.
Ha ezekre a kérdésekre már a bérlő beköltözése előtt van válasz, sok későbbi kellemetlenség megelőzhető.
Külföldi tulajdonosként ne csak bérlőt válasszon, hanem rendszert is
A megfelelő bérlő kiválasztása minden bérbeadó számára fontos. Külföldi tulajdonosként azonban ennek még nagyobb a jelentősége, hiszen a tulajdonos nem tud minden helyzetben személyesen jelen lenni. Érdemes ezért nemcsak azt megvizsgálni, hogy ki lesz a bérlő, hanem azt is, hogy hogyan fog működni a teljes bérbeadási folyamat a következő hónapokban és években.
A jó bérlő természetesen fontos.
De ugyanilyen fontos a korrekt szerződés, a folyamatos kommunikáció, az ingatlan állapotának követése és az, hogy probléma esetén legyen valaki, aki Magyarországon azonnal intézkedni tud. Ez az, amiben a professzionális lakáskezelés Budapest esetén különösen nagy segítséget jelenthet a külföldön élő tulajdonosok számára: a tulajdonos távol lehet, miközben az ingatlan napi működése továbbra is helyben, szervezetten zajlik.
Fontos szempont a jogi és adózási háttér
A külföldi tulajdonosoknak a bérlő kiválasztása mellett a magyarországi bérbeadás jogi és adózási szabályaira is figyelniük kell. Ezek a tulajdonos adóügyi illetőségétől, az ingatlan és a bérbeadás körülményeitől, valamint más tényezőktől is függhetnek.
A NAV aktuális tájékoztatói szerint az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelemnek Magyarországon adózási következményei lehetnek, a külföldi illetőség pedig további szempontokat vethet fel. Ezért konkrét adózási kérdésben mindig az aktuális NAV-tájékoztatást és szükség esetén adószakértő segítségét érdemes igénybe venni.
Gyakori kérdések a külföldi tulajdonosok bérlőválasztásáról
Nem feltétlenül, de a személyes jelenlét hiánya megnehezítheti a megtekintéseket, az előszűrést és a későbbi kapcsolattartást. Ezért fontos lehet egy helyi, megbízható rendszer kialakítása.
Elsősorban a bérleti jogviszony szempontjából releváns információkat: a jövedelmi helyzetet, a tervezett bérleti időt, a költözés okát, a beköltözők számát és az ingatlan tervezett használatát.
A megtekintést helyi partner vagy professzionális lakáskezelő is lebonyolíthatja. Így a tulajdonosnak nem kell minden érdeklődő miatt Magyarországra utaznia.
Érdemes már a bérbeadás előtt kijelölni egy magyarországi kapcsolattartót, aki szükség esetén személyesen is tud intézkedni.
Mert a bérbeadó és a bérlő közötti folyamatos, egyértelmű kommunikáció sok konfliktust megelőzhet. Külföldi tulajdonosnál ez különösen fontos, hiszen a személyes egyeztetés nehezebben megoldható.
Sok esetben igen, különösen akkor, ha a tulajdonos nem tud rendszeresen Magyarországra utazni. A lakáskezelés a bérlőkereséstől a kapcsolattartáson és karbantartáson át a napi ügyintézésben is segítséget jelenthet.
A konkrét működés szolgáltatónként eltérhet, ezért ezt a szerződéskötés előtt érdemes tisztázni. A lakáskezelő jellemzően részt vehet a bérlőkeresésben és -szűrésben, miközben a tulajdonos döntési szerepe a megállapodástól függ.
Nem minden helyzetben feltétlenül, de a gyakorlatban nagy segítséget jelenthet, ha van valaki, aki szükség esetén személyesen tud intézkedni az ingatlannal kapcsolatban.
A szerződésben egyértelműen érdemes rögzíteni a felek jogait és kötelezettségeit, a bérleti díjat, a költségek viselését, a kauciót, az ingatlan használatának feltételeit és a kapcsolattartás módját. A Homever részletesen is foglalkozik a lakásbérleti szerződés legfontosabb elemeivel.
A külföldi illetőség és az ingatlan magyarországi elhelyezkedése miatt az adózási helyzet egyedi lehet. A konkrét szabályok meghatározásához az aktuális NAV-tájékoztatást és szükség esetén adószakértőt érdemes igénybe venni.
